Жилье за границей

Покупка недвижимости за рубежом, особенно в регионах рядом с береговой линией и теплым климатом, а также в исторических центрах, является мечтой многих россиян. Такие апартаменты можно использовать для отдыха либо получения прибыли.

Какие направления сейчас популярны для покупки, цены на жилье за границей, об особенностях регионов, плюсах и неудобствах, связанных с таким приобретением, что требуется для оформления, какие нужны документы и расходах, уведомлении о сделках государственных органов России, о других особенностях пойдет речь в приведенном материале.

Особенности проживания за границей

Россияне, которые находятся легально в другой стране более 183 дней, теряют статус резидента РФ и связанных с ним преимуществ. К примеру, на оплату налогов по ставке для граждан РФ.

Одновременно они получают статус местных жителей за границей и льготы. Так, они могут получить вид на жительство длительного действия с перспективой получения при соблюдении ценза оседлости, принятого в стране нахождения, паспорта другого государства.

Личность иностранца при это должна соответствовать установленным в стране требованиям на основании местного законодательства. Одной из причин, по которой может выдаваться статус резидента для россиян за границей, может стать покупка недвижимости.

Отчетность в РФ о сделках с жильем за рубежом

Для россиян актуальным при оформлении сделок с жильем за границей становится вопрос о необходимости оформления на Родине органов власти о проведенной процедуре.

Формально такое требование не установлено законом. Также не предусмотрено нормами российского права ограничений на приобретение апартаментов в зарубежных юрисдикциях.

Однако есть ряд нюансов в этом вопросе:

1. Предусмотрен ряд особенностей при оформлении сделок с недвижимостью за рубежом на юридических лиц, зарегистрированных в РФ. Для принятия такого решения необходимо соблюсти такие формальности, как, например, предварительное одобрение сделки собрание акционеров или учредителей, если размер выводимого капитала за рубеж оценивается как значительный. Также проведение таких операций должно соответствовать уставным целям деятельности организации. Если, к примеру, юридическое лицо создано как благотворительный фонд, то приобретение жилья за границей для получения прибыли от сдачи в аренду не допускается. Это может повлечь приостановление и даже прекращение деятельности некоммерческого учреждения, признание такой сделки в судебном порядке недействительной. Такое явление в праве расценивается как ограничение правоспособности юридического лица. Отдельные ограничения могут устанавливаться в корпоративном договоре либо уставе.
2. Граждане могут покупать недвижимость за рубежом, если их дееспособность не ограничена. Обычно такие решения выносятся российскими судами. Оформление документов должно проводиться в ином случае в интересах нетрудоспособного гражданина назначенными уполномоченным органам опекуном или попечителем.
3. На уровне правительства РФ периодически вносятся инициативы о запрете на покупку недвижимости за рубежом для служащих государственных и муниципальных органов. Последний такой проект был представлен в Госдуму в 2012 году, но не прошел и первого чтения. Сегодня покупка жилья за рубежом доступна чиновникам, работникам ЦБ РФ, Правительства, их супругам и детям старше 18 лет. Такое имущество подлежит обязательному декларированию на основании российского налогового законодательства наряду с основными доходами и недвижимостью в России. Следует обратить внимание на то, что указанной категории граждан запрещено, начиная с в2013 года, открывать счета за границей и пользоваться иностранными финансовыми инструментами. К последним относятся, в частности, акции иностранных фирм, доли в уставном капитале иностранных компаний, договоры о выдаче займов с иностранными гражданами и организациями. При несоблюдении этого правила чиновник рискует остаться без работы досрочно.

Важно: ограничения по покупке недвижимости отсутствуют в российском законодательстве, но могут предусматриваться нормативными актами ряда государств. К примеру, в Австралии запрещено приобретать жилье иностранцами, не имеющими действующего ВНЖ. Соответственно, сначала необходимо узаконить статус пребывания за рубежом. В ряде стран отсутствует право на приобретение земли для иностранцев.

Юридическим лицам, зарегистрированным в РФ, при планировании покупки недвижимости за границей, также рекомендуется проверить ограничения на осуществление расчетов или соблюдения порядка их проведения во исполнение требований валютного законодательства. Запреты, в частности, наложены на получение ипотеки для покупки недвижимости в странах, финансовые системы которых не прошли проверку международных организаций ФАТФ и ОЭСР.

Иными словами, в юрисдикциях, имеющих статус «черных оффшоров». К ним отнесены, к примеру, Мальта, Литва, Латвия, Кипр, Монако и другие.

При покупке недвижимости обязательно нужно составить налоговый план с целью установления приоритетов во владении жильем. Будет ли это признаваемый для компании определенной формы расход, возникнет ли налогооблагаемая база при сдаче имущества в аренду.

Обязательно нужно сделать акцент на наличие договоров о недопущении двойного налогообложения у страны, где находится недвижимость, и России, возможность населения и продажи апартаментов.

Правовая база РФ для покупки жилья за границей

Для юридических лиц и граждан резидентов РФ необходимо делать оценку обстоятельств приобретения жилых помещений за рубежом на основании требований следующих нормативных актов:

• Ст. 67.2 Гражданского кодекса – регламентирует необходимость заключения соглашения между акционерами или участниками общества в отношении всех проводимых крупных сделок;
• Федеральный закон №273 от 25.12.2008 «О противодействии коррупции»;
• ФЗ №230 от 03.12.2012 «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам»;
• ФЗ №79 от 07.05.2013 «О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории РФ, владеть и пользоваться иностранными финансовыми инструментами».
• Семейный кодекс РФ и ГК РФ – в части распоряжения общим имуществом – денежными средствами и недвижимостью, для совершения сделок по покупке и продаже жилья за границей требуется в каждом случае разрешение от второго супруга, если брак официально зарегистрирован в ЗАГСе, и не идет речь о наследованном или купленном до оформления семейных отношений жилье на мужа или жену.

Обязанность уведомления ФНС РФ при покупке жилья за рубежом

О совершении сделки купли-продажи россияне не обязаны извещать государственные органы РФ.

Однако необходимо подать уведомление в уполномоченные органы в случаях:

1. Открытия в зарубежном банке счета – в том числе для оплаты стоимости недвижимости. Ежегодно предоставляется отчетность о движении средств на указанном счете, принадлежавшем россиянину.
2. Получения статуса постоянного жилья другого государства – резидентской визы или гражданства. Подать уведомление установленной формы необходимо в течение 1 календарного месяца с момента пересечения государственной границы РФ.
3. При участии гражданина в капитале иностранной компании более, чем на 10%, необходимо подавать уведомления в налоговый орган. Сделать это нужно не более, чем в течение 3 месяцев с даты этого события. Также нужно подать заявление в течение указанного времени при выходе из состава участников зарубежной организации.

Предоставляют оповещения в ФНС только резиденты России – граждане РФ или иностранцы, которые находятся в стране более 183 дней подряд в течение последнего года. Если лицо не является налоговым резидентом на момент оформления сделки, но с получением в последующем статуса, то уведомление подается не позднее 1 марта следующего года за отчетным, в котором он был признан налоговым резидентом.

При переводе средств на иностранные реквизиты, если счет открыт за рубежом, без уведомления налоговой службы России, налагается ответственность за несоблюдение порядка проведения валютных операций:

• признание сделки недействительной;
• наложение штрафа в размере ¾ объема средств по транзакции;
• приостановка или прекращение деятельности организации в связи с совершением незаконных операций;
• признание сделок недействительными (ничтожными) в связи с несоответствием уставной деятельности.

Цели покупки жилья за рубежом

Причин переезда на практике за границу может быть множество.

Покупка недвижимости в другой стране может стать не только мечтой об отдыхе, но и выгодным вложением средств:

• миграция – изменение места проживания и учебы в регионе с более благоприятными климатическими условиями, рядом с морем в курортной зоне без необходимости съема отеля на время каждого отпуска;
• ВНЖ или гражданство – особо выгодным является приобретение паспорта государства Евросоюза, это связано с такими преимуществами как возможность получения детьми международного образования, знания нескольких языков при проживании в интернациональной среде, возможность совершения путешествий по странам Шенгена без ограничений и дополнительных разрешений, упрощенный порядок получения виз в США, Японию, Канаду, ряд других развитых стран;

Рекомендуем прочесть: страны, дающие гражданство при покупке недвижимости: краткий обзор инвестиционных предложений.

• пассивный доход – можно зарабатывать средства со сдачи апартаментов за рубежом в аренду, купить при этом можно за границей как жилую, так и коммерческую недвижимость, часть года можно проводить на отдыхе в другой стране, а остальное время передавать в управление с целью получения дохода;
• получение прибыли – стоимость приобретаемой по инвестиционным договорам недвижимости у застройщиков обычно на порядок ниже, чем на вторичном рынке жилья, обычно разница составляет 30-40%, продажа апартаментов после готовности может стать выгодной сделкой, также рост цен обоснован зачастую темпами инфляции и других процессов, к примеру, приравнивание района нахождения объекта к историческим, проведение реставрации, капитального ремонта, возведение рядом станции метро, создание других объектов инфраструктуры и др.;
• сбережение средств – покупка недвижимости за границей зачастую является надежным способом сохранения финансов, их преумножения и защиты от деноминации, обрушения курса конвертируемых валют, защиты капиталов, тем более, что такие объекты обычно находятся в туристических районах и пользуются высокой популярностью.

Налоги на владение жильем в разных странах

Оформление собственности на определенные объекты недвижимости за границей обычно связано с необходимостью оплаты обязательных сборов с ее стоимости в местный бюджет. Такой фактор следует учитывать уже на этапе планирования покупки, поскольку он существенно увеличивает расходы на владение апартаментами.

Местное законодательство также может предусматривать такие налоги как:

• на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, зарегистрированную на имя иностранного собственника;
• со стоимости переходящего во владение нового гражданина или организации объекта;
• пошлина за оформление сделки купли-продажи;
• на наследование жилья;
• НДС.

В разных странах ставки на недвижимое имущество отличаются и зависят от локации.

Приведем в качестве примера некоторых из них:

Цены на жилье за рубежом

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости за границей может существенно отличаться как по странам, так и в пределах различных регионов суверенных территорий.

• Средние цены на апартаменты на 2019 год установлены в следующих размерах на примере нескольких популярных у россиян стран (расчет на 1 кв.м.): Кипр – 1 523$, Черногория – 1 169$, Мальта – 1 968$, Испания – 2 078$, Таиланд – 1 784$, Турция – 578$, ОАЭ – 2 131$.
• Средняя доходность на объекты в этих странах составит с учетом отчетного года: Кипр – 4,74%, Черногория – 7,53%, Мальта – 3,37%, Испания – 4%, Таиланд – 5,13%, Турция – 1,93%.

Гражданство за покупку жилья за границей

Оформление недвижимости в собственность дает возможность получить в перспективе местный паспорт. Для этого необходимо соблюсти требования по размещению достаточной суммы инвестиций и соблюдению ценза оседлости для успешного прохождения процедуры натурализации.

Приведем примеры для нескольких стран:

Процесс покупки недвижимости за рубежом

Оформление апартаментов в собственность осуществляется в несколько этапов, среди них:

• Подготовка документов на продажу. Перевод и заверение на официальном языке государства расположения недвижимости.
• Поиск риелтора и необходимого объекта под покупку, ознакомление с тарифами на приобретение имущества – оплатой налогов, сборов, услуг нотариуса, адвоката, иных обязательных платежей. Проверка юридической чистоты документов на недвижимость, долгов по коммунальным услугам, иным платежам за управление апартаментами.
• Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение аванса в размере от 5 до 10% от стоимости апартаментов. Срок действия брони обычно принимается равным 30 дням, точные условия закрепляются в соглашении.
• При необходимости предоставление документов в банке для получения ипотеки в зарубежном банке.
• Подписание итогового контракта о покупке объекта. Внесение полной цены недвижимости либо первого платежа при рассрочке.
• Регистрация перехода права собственности. Обычно осуществляется нотариусом или юристом на основании доверенности. Оплата госпошлины за предоставление государственной услуги по включению сведений о новом собственнике в реестр.
• Страхование недвижимости добровольно либо обязательно, если такое требование установлено в законодательстве.

После получения свидетельства о собственности во многих странах есть возможность подать заявление на оформление вида на жительство. При проживании в государстве несколько лет в перспективе допускается оформление гражданства страны постоянного пребывания.

Заключение

Покупка недвижимости за рубежом не ограничена российским законодательством. При заключении сделки следует обратить внимание на ряд важных факторов, как своевременное оповещение ФНС РФ об открытии банковского счета, оборотах средств на них, участия в капитале иностранной компании.

Миграционная служба России должна уведомляться о получении статуса постоянного жителя другой страны в установленный законом срок. Каждый россиянин может выбрать объект под собственные нужды с учетом достатка и предпочтений по региону. В ряде стран для оформления сделки сначала потребуется получить статус резидента страны.