Тенденции на рынке недвижимости Америки
Часто мигранты испытывают удачу и пытаются уехать в США по программе GreenCard. Шансы на выигрыш невелики, тем более отсутствует отлаженный механизм определения претендентов – система работает путем случайной выборки.
Поэтому желающие уехать в Америку рассматривают другие способы. Среди них покупка недвижимости с последующим оформлением вида на жительство и в перспективе – получение гражданства.
Сколько стоят квадратные метры в США, в чем заключается процедура заключения договора купли-продажи, стоит ли рассчитывать на статус резидента владельцам жилья и как нюансы следует учесть, подробно в материале.
Содержание
- Могут ли иностранцы купить недвижимость в Америке
- Тенденции на рынке недвижимости Америки
- Типы апартаментов в США
- Цены на недвижимость в США
- Этапы покупки апартаментов в США
- Расходы на покупку апартаментов в США
- Дает ли недвижимость в Штатах права на ПМЖ?
- Условия оформления ипотеки в США
- Нюансы покупки недвижимости в Штатах
- Заключение
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Америке
Законодательство США не ограничивает граждан других государств от приобретения апартаментов на территории страны. Допускается оформление владения на россиян, украинцев, белорусов, казахов и лиц из других стран бывшего СССР.
Им разрешено покупать любые объекты в строениях, как жилые, так и коммерческие, без лимитов по площади или региону нахождения. Исключение составляют помещения в исторических зданиях, архитектурных достопримечательностях, которые причислены к национальному достоянию и находятся в государственной собственности.
Оформление имущества может происходить на граждан либо юридических лиц. Второй способ более предпочтительный на практике. Причиной этому – отсутствие налогов на дарение и наследование.
Заметка: перед сделкой рекомендуется получить консультацию у адвоката, разбирающегося в вопросах американского налогообложения. Это позволит избежать оптимизировать сборы за переоформление собственности и ненужных пошлин, существенно сэкономив на покупке.
Можно ли купить землю иностранцу в США
Ограничения действуют в отношении земель. Некоторые штаты запрещают оформление на иностранцев наделов сельхозназначения. В отношении них установлен определенный режим использования.
Последствия покупки имущества иностранцами в Штатах
После регистрации владения у иностранца, как и американского гражданина, возникает обязанность по оплате налогов и коммунальных услуг. В случае просрочки и накоплению долгов следует отказ в выдаче визы или приостановка ее действия с последующей депортацией.
Не рекомендуется ждать от властей США халатности и что они забудут выслать вовремя оповещение с требованием о погашении счетов. Налоговая система в Америке отлажена до мелочей. Извещение могут отправить и по месту жительства в России или другой стране, если собственник покинул на время Штаты.
Тенденции на рынке недвижимости Америки
За последние 20 лет ситуация со спросом на жилые и коммерческие объекты в Штатах сильно изменилась. С 2007 по 2011 годы рынок претерпел существенный спад. Цены на недвижимость упали на 32%.
Для некоторых штатов падение составило 60%. Процент продаж, то есть интерес к жилью на континенте, уменьшился почти на 80%. Такие изменения стали следствием кризиса в финансовой, в большей части банковской и ипотечной сфере.
В связи с тем, что многие семьи не смогли оплатить долги на квартиры, банки стали их арестовывать для последующей реализации на торгах. Поскольку спрос был невелик и реальные деньги за них не получилось выручить, часть жилых районов в ряде штатов до сих пор стоят брошенные.
Заметка: в последние 5 лет, по заверению риелторов, американский рынок недвижимости стал постепенно набирать обороты. Однако на практике цены до сих пор сохраняются на докризисном уровне и повышаются крайне медленно.
Большие деньги за объекты, которые реально стоят намного ниже, предлагают инвесторы из ведущих мировых держав. Согласно рейтингу Forbes к таковым относятся Китай, Индия, Бразилия и Россия.
Иностранцы предпочитают покупать дома в развитых регионах, в частности Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии. Это позволяет утверждать, что рынок элитной недвижимости в Америке пострадал меньше всего. Особенно в курортных зонах и рядом с береговой линией.
Типы апартаментов в США
В Соединенных Штатах есть следующие виды недвижимости:
| Кондо – жилые помещения в кондоминиумах. Здания разделены на отдельные апартаменты, к ним присоединены небольшие земельные земли. | Апартаменты бюджетного уровня, получившие популярность в США. Кондо представляет имущество в коллективной собственности нескольких владельцев. |
| Single Family Home – индивидуальное строение для проживания одной семьи. | У владельцев есть право проведения ремонта и модернизации здания. Доступно для жизни или сдачи в аренду. |
| Multi Dwelling (Многосемейный дом) – многоквартиные дома или кондоминиумы. | Представляют отдельные дома, объединенные одной крышей. Размещены на общей земле. |
| Townhome (Таунхоумы, таунхаусы). Есть гараж и стоянка автомобиля, земельный участок. | 3- и 4-уровневые коттеджи, оборудованные раздельными входами, отдельной инженерными сетями. |
| Residential Land – земельный участок. | С разрешенным использованием – под застройку жилых домов. |
| Mobile (мобильные дома) – без фундамента, доступны для перевозки в любое место. | Дом на колесах отличается высокими расходами на кондиционирование в летний жаркий период и отопление зимой. |
| Капитальные строения – созданы из бетонных блоков с применением современных технологий. | Отличие заключается в материале крыши – черепица или мягкая кровля. Высокие потолки. |
| Флоридский стиль – специальные дома с удобным отоплением за счет невысокой крыши. | Проживание позволяет экономить на коммунальных услугах. |
| Транспортабельный дом-фургон – комфортное проживание и путешествия в любое время. Также может быть прицеп для лодки. Такие дома можно приобрести по цене от 30 000 до 300 000 долл. | В США созданы целые районы с фургонными домами. Достаточно въехать на специальную площадку, подсоединить электроэнергию и воду. Средняя цена за такой дом на колесах составляет 120 000 долл., что достаточно приемлемо относительно недвижимости. |
Цены на недвижимость в США
Американский рынок недвижимости представлен несколькими типами объектов:
| Регион | Объект | Площадь, кв.м. | Количество комнат | Цена, $ США |
| Майами, Флорида | Апартаменты | 40 | 1 | 248 161 |
| Квартира в небоскребе | 300 | 4 | 3 648 875 | |
| Вилла | 400 | 7 | 2 206 804 | |
| Лос-Анджелес | Апартаменты | 45 | 1 | 433 395 |
| Стенли Хиллс Драйв | Особняк | 292+земля 460 | 7 | 1 993 973 |
| Беверли-Хиллс | Вилла | 1858 | 15 | 60 267 661 |
| Нью-Йорк | ||||
| Манхеттен | Особняк | 854 | 30 | 22 954 889 |
| Бруклин | Доходный дом | 280 | 15 | 2 650 000 |
| Квартира | 182 | 3 | 3 101 126 | |
| Вахерам | Дом (бывшие апартаменты Д.Трампа) | 232 | 5 | 2 900 000 |
| Западный Голливуд | Вилла | 283 | 9 | 3 540 725 |
| Денвер | Загородный дом | 1 052 +81 земля | 5 | 26 588 673 |
| Халландейл | Апартаменты | 150 | 2 | 434 282 |
Цены на коммерческую недвижимость:
| Регион | Площадь, кв.м. | Цена, $ США |
| Орландо | 254 | 34 565 |
| Тамп | 65 | 76 221 |
| Техас | 290 | 354 516 |
| Вашингтон | 8 287 | 3 102 012 |
| Сиэтл | 484 | 2 570 239 |
| Ороре | 445 | 1 994 151 |
По данным портала Prian.ru
Интересно: одним из самых дорогих на сегодня объектов на рынке недвижимости Штатов является многоэтажный дом на Манхеттене. 6-этажное строение реализуют по цене 90 млн долларов. Заинтересованность в покупке уже продемонстрировали инвесторы из России и Китая.
Этапы покупки апартаментов в США
Штаты Америки имеют разное законодательство, регулирующее процесс оформления недвижимости в собственность. В стране существует прецедентное право, которое основывается на решениях суда по рассмотрению случаев на практике. Однако главенствующую роль играют все же федеральные нормальные акты.
В связи с этим весь процесс покупки объектов можно разделить условно на несколько этапов:
| Выбор риелтора. Без них обычно не проходит ни одна сделка. Они знают особенности рынка недвижимости и разбираются в нюансах законодательства относительно каждого штата. | Выбрать агента можно предварительно онлайн, находясь еще на Родине. Сотрудничество можно продолжить после приезда в США для осмотра желаемого объекта недвижимости. |
| Ознакомление с типовым договором купли-продажи. Предоставляется юристом со стороны продавца, который обязательно должен состоять в Ассоциации штата. Если апартаменты находятся под арендой, то требуется предупредить покупателя, озвучить срок окончания договора и взять его согласие при необходимости на покупку имущества с обременением. | В качестве подтверждения собственности на реализуемый объект к соглашению прилагаются: свидетельство о владении, полис страхования недвижимости, анкета, доказательство оплаты налогов, ипотечные и залоговые бумаги на имущество, если оно приобреталось в кредит, чеки о внесении оплаты за коммунальные услуги. Техническая документация на дополнительное оборудование, если инженерные сети подключались к дому или квартире. |
| Работа юриста заключается в проверке документов на жилье с целью соблюдения норм права. Также производится осмотр имущества в реальности, выявление недостатков при наличии. | Все нюансы записываются в акт. Это нужно для фиксирования существенных моментов, которые могут повлиять на ход сделки. Проверяется также отсутствие долгов по услугам коммунальных служб, банковских ограничений, претензий третьих лиц, к примеру, на наследство и других юридических моментов. |
| Открытие банковского счета на имя иностранца-покупателя и продавца для проведения расчетов. Вся процедура занимает не более 1-3 дней. Поручить ее можно риелтору по доверенности или адвокату. | Пакет документов для этого минимальный. Требуется удостоверение личности владельца счета и минимальная сумма для размещения. |
| Подписание договора купли-продажи. При заключении соглашения присутствуют юристы и риелтор, однако документация должна подписываться лично покупателем и продавцом. | На практике всю необходимую документацию подготавливаются адвокаты, этим занимается агент. От сторон соглашения один раз требуется личное присутствие – для проставления подписи на акте. |
| Внесение аванса на специально открытый для целей оплаты по сделке банковский счет. | Залоговая сумма обычно составляет до 10% от полной цены объекта. |
| Если имущество приобретается в ипотеку или на кредитные средства, то дополнительно требуется от покупателя подтверждение наличия денег на счету для приобретения недвижимости. | Банк согласовывает ипотеку при удовлетворении требований, предъявляемых к покупателю и объекту. Если кредитные деньги получены в России или другой стране за рубежом, необходимо только доказательства наличия достаточной суммы для расчетов. |
| Бумага именуется deed и выдается после завершения расчетов по договору в полном объеме. Разные штаты предъявляют собственные требования по регистрации сделки. После получения бумаги о переходе права передаются ключи от апартаментов и сопутствующие бумаги, к примеру, технические бумаги на инженерное оборудование, договор аренды. | В большинстве случаев этим вопросом занимаются окружные суды, которые проверяют легитимность сделки, анализируют правоустанавливающие документы и заверяют переход права собственности на объект. После этого требуется перезаключить на нового владельца договор управляющей компанией с целью выставление счетов на коммунальные услуги на нового владельца. |
Как правильно выбрать риелтора в США
В обязанности агента по недвижимости входит:
- Предложение подходящих объектов для потенциального покупателя. Организация их осмотра.
- Помощь в оформлении документации и подборе адвоката. Проведение технического осмотра при содействии государственной службы при изменении характеристик реализуемого помещения. Подбор иных специалистов и выдача рекомендаций, если требуется привлечение других специалистов, к примеру, для ремонта жилья и приведения его в готовое состояние для продажи.
- Полное сопровождение и консультационная поддержка на всех этапах заключения сделки, взаимодействие с другой стороной договора, адвокатом, уполномоченными органами до момента регистрации перехода права собственности и передачи ключей новому владельцу, урегулирование всех текущих вопросов по сделке.
Заметка: риелторы также работают в составе крупных строительных компаний. Их консультационная поддержка предлагается при достижении договоренностей о покупке квартиры или дома на застраиваемой территории.
В связи со спросом населения из России и других стран СНГ некоторые риелторские агентства и застройщики держат в штате русскоговорящих сотрудников. Практикуется также удаленная покупка, все формальности обсуждаются онлайн, также как показ объекта.
Покупателю требуется только приехать на подписание договора. Такая схема сотрудничества позволяет сэкономить время и финансы на проезд.
Обычно такие сделки проходят быстро и успешно. Распространены такие услуги в освоенных зарубежными покупателями районах, как Калифорния, Флорида и Нью-Йорк.
Статус риелтора регулируется американским законодательством и подлежит лицензированию. Деятельность экспертов контролирует Ассоциация риелторов (NAR). Организация вводит стандарты работы, профессиональную этику и обучение.
В ней состоит около миллиона специалистов. Но это не мешает государству проводить полный мониторинг их деятельности. Поэтому риски мошенничества в этой сфере в США практически исключены.
Расходы на покупку апартаментов в США
Помимо оплаты стоимости имущества стороны договора несут обязательства по несению дополнительных затрат. Они оцениваются на заключительном этапе формирования сделки.
В них входят тарифы:
- Услуги юристов. Определяются сложностью сделки и документацией. Стоимость может достигать от 1 000 до 1 500 долларов и выше.
- Регистрационные сборы. Их сумма может достигать 0,2-0,5% от цены объекта. Оплачивается приобретателем имущества. В ряде штатов предусмотрен налог на продажу недвижимости в размере 0,1-2 % от стоимости объекта. Платеж вносит продавец.
- Консультационная поддержка титульной компании – составляет 0,5-1% от суммы сделки, оплачивается покупателем, специалисты проводят анализ финансовых документации на жилье или коммерческую недвижимость, анализируют страховые риски;
- Комиссия риелторов. Брокеры получают 6% от стоимости сделки. Эта сумма закладывается в стоимость реализуемой недвижимости и платит ее продавец с вырученных средств.
Заметка: полный размер расходов в связи с продажей недвижимости составляет в среднем от 7,5 до 10%. Государственная пошлина в Америке при регистрации собственности на недвижимое имущество не предусмотрена.
- Собственности американских апартаментов обязаны платить налоги дважды в год. Расчетные периоды установлены до 1 марта и до 1 сентября. Один раз обязательный сбор оплачивается при переходе права владения. В последующем ему необходимо внести средства в бюджет в начале нового отчетного периода – календарного года. В разных штатах установлены различные ставки. В среднем по стране тариф составляет 1,19%. В Нью-Джерси самый высокий уровень выплат – до 2,19% в год от договорной стоимости недвижимости.
- При необходимости перевода документов и при участии представителя со знанием родного языка покупателя или продавца при совершении сделки проводится оплата – от 20 долларов за страницу текста и от 40 – за час устного перевода.
Пример из практики: новая квартира в Майями стоит 300 000$. Открытие счета для ипотеки стоит 40 $, оплата кредитному брокеру по подбору выгодного предложения – 800 $, оформление ипотеки – 1 000$, услуги юриста – 1 500 $, оценка титульной компанией чистоты сделки – 200 $. Итого полная стоимость объекта с учетом дополнительных расходов составит 303 540 $.
Дает ли недвижимость в Штатах права на ПМЖ?
Покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство для иностранных граждан. Однако при оформлении сделки на юридическое лицо, есть вероятность выдачи бизнес-визы.
Существует несколько видов документов на проживание:
- EB5 – при покупке недвижимости стоимость от 1 млн долларов. Это может быть вилла или многоквартирный дом. При этом необходимо устроить на работу не менее 10 человек рабочих специальностей: риелторов по сдаче апартаментов в аренду, уборщиков, сотрудников для выполнения ремонта.
- L1 – требований к цене имущества не предъявляется. Однако объект должен оформляться на организацию. Необходимо набор штата в составе не менее 5 человек и назначение собственника управляющим бизнесом.
Любая из виз предоставляется при покупке объекта с целью проведения ремонтных работ и дальнейшей перепродаже. На практике часто инвесторы приобретают многоквартирные дома для преобразования в кондоминиум.
Важно: россияне, которые пребывают за пределами страны более 183 дней в году, обязаны уведомлять ФНС РФ об открытии счетов и организации юридических лиц за рубежом. Во время регистрации сделки с недвижимостью потребуется открыть счет в американском банке для проведения расчетов.
Условия оформления ипотеки в США
Банки Штатов предлагают иностранцам специальный продукт – ипотека для лиц с иностранным гражданством. Во всех кредитных учреждениях разные условия.
Стандартные программы включают следующие условия:
- сумма займа составляет в среднем от 100 000 долларов;
- минимальный взнос – 30%, рассчитывается в зависимости от стоимости и цели использования объекта;
- ставка ежегодная в размере 5% – рассчитывается индивидуально, принимается во внимание общий срок возврата средств и размер первого взноса;
- срок кредитования – максимум 30 лет.
Для подачи заявки на ипотеку требуется подготовить следующий пакет документов:
- дубликат внутреннего российского паспорта гражданина России;
- все страницы загранпаспорта в копиях;
- действующая виза Соединенных Штатов.
Дополнительно по запросу банка могут предоставляться:
- выписка из банка о наличии средств на счету в счет оплату первоначального взноса, о движении средств по периодам за последние 2-3 года;
- декларации о налогах;
- письмо о владении долей в уставном капитале организации, заверенное главным бухгалтером и руководителем организации, либо от работодателя при занятости по трудовому контракту по найму;
- выписки с расчетного счета юридического лица, доля в котором принадлежит потенциальному заемщику, с Родины, либо при владении бизнесом в США – с американского банка об оборотах компании;
- иная документация по запросу.
Решение о возможности финансирования принимается в большей степени на основании данных кредитной истории иностранного гражданина. После анализа представленной документации рассчитывается приемлемая сумма для ипотеки, процентная ставка и период возврата долга для каждого заявителя индивидуально.
Заметка: в Америке также есть программа кредитования без подтверждения дохода. Процентная ставка в этом случае повышается до 7,5-8% в год. Заемщики обычно обращаются к ипотечным брокерам, которые подбирают наиболее подходящую программу кредитования, имеют договоренности с банками. Это позволяет существенно сэкономить на выплатах.
Банк официально уведомляет о принятом решении и если оно положительное, представляет условия кредита в письме pre-approval letter. Оно принимается во внимание при поиске квартиры или дома для покупки и рассматривается как окончательное соглашение кредитного учреждения в выдаче кредита.
Начинать поиск объекта недвижимости рекомендуется при наличии средств только на первоначальный взнос или при принятии решения о покупке в ипотеку только после получения такого уведомления от банка. Документ обязательно прикладывается к предложению о покупке при достижении договоренностей о совершении сделки.
Нюансы покупки недвижимости в Штатах
При оформлении сделки и выборе объекта на территории США эксперты в области недвижимости рекомендуют обратить внимание на следующие существенные моменты.
Эти советы позволят избежать ошибок при оформлении жилья:
- Собственность на недвижимость не дает право на получение вида на жительство (Гринкарты). В некоторых случаях в ряде штатов устанавливается льготный визовый режим для иностранных инвесторов.
- Расходы на регистрацию при переходе права собственности в Америке выше, чем в Европе. Дополнительно к стоимости объекта необходимо добавить 1–3%.
- Оплату лучше проводиться безналичным способом. При вывозе из РФ суммы более 9 999 $ взымается таможенная пошлина. Рекомендуется взять с собой подтверждение о подтверждении происхождения денег, к примеру, продажи недвижимости в России или получения прибыли от деятельности предприятия или иного дохода. В США с ввезенных сумм налоги не предусмотрены, поскольку граждане РФ не являются американскими резидентами. Исключение составляют случаи, когда средства получены в результате трудовой или коммерческой деятельности в Штатах.
- Распространенной формой оформления сделки является удаленная покупка. Доверенность необходимо заверить в Посольстве (консульском отделе) США в Российской Федерации или другой стране пребывания. Документ направляется почтой юристу. Деньги в счет оплаты покупки недвижимости в Америке отправляются на специально открытый для этого трастовый счет. По завершении регистрации сделки деньги будут переведены продавцу по распоряжению, выданному адвокатом, если такое полномочие указано в доверенности. Обращение к лицензированному специалисту сводят риски мошенничества к нулю. При нарушении договоренностей адвокату грозит лишение лицензии и штраф, в случае совершения противоправных деяний возможно тюремное заключение.
- В ряде штатах возможно совершение сделки через компанию эскро. Оформление бумаг осуществляется через американское посольство. Затем документация направляется в эскро, фирма ведет расчеты от имени покупателя и в его интересах на основании специальных полномочий, подтвержденных заключенным договором об оказании услуг и заверенной через дипломатическое представительство доверенности. Такие сделки практически не имеют рисков.
Заключение
Рынок недвижимости США за последние десятилетия претерпел существенные изменения. Цены упали до исторического минимума, но ситуация постепенно выправляется за счет работы финансистов и банкиров.
Имеет значение и для определения стоимости квадратных метров повышенных спрос зарубежных инвесторов. В таких условиях покупка апартаментов в Штатах на сегодня является одним из выгодных капиталовложений.
