Вложение денег в недвижимость: как правильно распорядиться своим капиталом и гарантированно на нем заработать
Ни для кого не секрет, что нестабильность экономики в силу кризисных явлений и обесценивание бумажных денег могут привести к печальным результатам для вкладчиков, инвестировавших свои активы «не в ту нишу». Как следствие, определенная часть капитала, который пополнялся путем неимоверных усилий, «съедается» во время инфляционных процессов.
Некоторые бизнесмены, выступающие в роли инвесторов, нашли выход в наиболее безопасном вложении, отличающимся относительной стабильностью в сравнении с рынком ваучеров, акций и иных ценных бумаг.
Куда же состоятельные люди решили направлять свой капитал? Инвесторы стали больше обращать внимание на вложение денег в недвижимость, причем как отечественную, так и зарубежную. Такие вклады во многом себе оправдывают, привлекая все больше новых предложений в ответ на активный спрос.
Содержание
А стоит ли вкладывать деньги в недвижимость: положительные и отрицательные стороны инвестирования
Инвестиции в недвижимость подтвердили свою лидирующую позицию среди ниш для вложений многолетним опытом. Ведь это – сочетание минимальных рисков с гарантированной постоянной прибылью.
Положительные стороны можно перечислять еще долго, мы же обратим внимание на самые весомые аргументы, позволяющие подтвердить обоснованность покупки недвижимости в коммерческих целях.
- В первую очередь стоит сказать о ликвидности. Количество населения с каждым годом стремительно увеличивается, и число нуждающихся в приобретении жилья значительно превышает возможности капитального строительства. Это объясняет гарантированность доходов, которые будут только расти.
Однако не только жилищный сектор может приносить прибыль. Среди предпринимателей и юридических лиц также немало потенциальных клиентов инвестора, вложившего свои деньги в коммерческую недвижимость. Аренда офисов в торговых и бизнес-центрах характеризуется не меньшей популярностью;
- Раз уж мы упомянули об аренде, то отметим длительность доходов. Зачастую помещения, квартиры или дома сдаются на продолжительный срок. За исключением, конечно, посуточной аренды. Да и ее можно считать относительно постоянной. Ведь спрос на услуги подобного типа всегда был, есть и будет;
- Доступность вложений – еще одна положительная черта инвестирования в недвижимость. Большинство застройщиков для привлечения дольщиков, организовывают различные акции, суть которых заключается в снижении стоимости квадратного метра при финансировании недвижимости на этапе строительства. Готовый дом или здание в цене возрастает примерно на 15-20%. А это уже – чистая прибыль от фактически спекулятивной продажи;
- Инвесторы не ограничены в сумме и выборе объекта вклада. Капитал может быть направлен на покупку как первичного, так и вторичного жилья, элитного или бюджетного. То есть бизнесмен волен выбирать наиболее оптимальный способ вклада в соответствии со своими финансовыми возможностями и планируемым вариантом использования объекта.
Казалось бы, какие подводные камни могут быть в столь стабильном методе заработка, доказавшим свою состоятельность и гарантированную рентабельность?
На самом деле, как и любая другая сфера, инвестиции в недвижимость имеют не только положительные, но и отрицательные стороны, без которых, как известно, не обойтись.
- Все дело в том, что не все варианты вложений характеризуются минимальными рисками. Это касается, в первую очередь, инвестирования в строящиеся объекты и жилищные сертификаты;
- Нельзя не сказать о немалых расходах, ожидающих новоиспеченного владельца на коммунальные услуги, налоги и поддержание «товарного» вида недвижимости;
- Также стоит отметить отсутствие возможности предугадать точную прибыль. Ведь никто не сможет сказать наверняка, как будет изменяться рынок недвижимости. Разумеется, в минус инвестор уж точно не уйдет, однако прибыль вполне может упасть до минимальной планки в связи с целым рядом факторов, которые всегда необходимо оценивать еще на стадии планирования покупки.
Возможные методы заработка при операциях недвижимостью
Всего существует два основных способа заработка при инвестировании в недвижимость: получение регулярного дохода от сдачи объектов в аренду и спекулятивный метод получения прибыли.
В первом случае доход будет зависеть от многих нюансов. Потенциальный арендатор по своему закономерному стремлению старается выбрать наиболее удобное для себя и комфортабельное жилье за минимальную цену.
Причем учитывает при этом не только техническое состояние самого объекта недвижимости, но и его месторасположение, а в случае с квартирой — состояние дома, толщину стен, уровень звукоизоляции и даже соседей.
Обратите внимание! Сочетание востребованных архитектурных характеристик строения с удачным расположением выдают повышенную стоимость.
Однако ежемесячная плата не будет являться для инвестора чистым доходом. Вычесть из нее необходимо: налоги, оплату услуг гувернантки (при посуточной сдаче), а при обращении за услугами в специальные агентства, предоставляющие клиентов, еще и их таксу.
Также не следует забывать о коммунальных платежах, которые являются существенной статьей расходов.
Что касается коммерческой недвижимости, то тут многое зависит от содержания договора аренды. Цены варьируются в соответствии с местонахождением объекта, его габаритами, эстетическими характеристиками и укомплектованностью.
На заметку! Помимо офисных зданий, инвесторы приобретают магазины, микроапартаменты, отели, склады и другие типы построек. В каждом отдельном случае доходность будет отличаться.
Спекулятивный метод основан на планируемой перепродаже объекта недвижимости по более высокой цене. Это актуально для тех, кто инвестирует деньги в строящиеся здания, стоимость которых возрастает по завершению строительства.
Разница – есть чистая прибыль за вычетом налогов. Процент удорожания, в случае с жилым сектором, зависит от: удаленности, наличия близкорасположенных супермаркетов, детских с адов, школ, инфраструктуры и др.
Еще один вариант – удачное приобретение квартиры или дома по сниженной цене. Однако такой способ не может стать постоянным источником дохода, ведь это дело случая.
На заметку! Иногда может сложиться благоприятная ситуация для инвестора, за счет повышения цен на недвижимость в связи со сложившейся экономической обстановкой или изменениями в ней. Стоимость может вырасти на 2%,3% и даже 5%.
Обзор основных способов вложений в недвижимость
Теперь обратим внимание непосредственно на объекты недвижимости, в которые можно вложить капитал. От этого будет зависеть не только рентабельность, но и скорость окупаемости инвестиций.
Покупка квартиры или комнаты
Одним из самых распространенных вариантов вложений является приобретение квартир (комнат) в жилых домах. Причем как в первичном, так и вторичном рынках.
Как правило, за счет сдачи в аренду, «добротная» квартира в столице России, например, окупается за 15-20 лет, если приобрести ее, допустим, за 180 тыс. долларов. При этом доходность будет составлять в промежутке от 5% до 10% годовых. То есть период инвестирования будет достаточно длительным.
Обратите внимание! В связи с вышесказанным, вложения в недвижимость предусматривают больше пассивный доход от свободных средств, которые просто требуется куда-то выгодно вложить. Подавляющее число инвесторов помимо недвижимости, занимаются иным, основным видом деятельности, предусматривающими более короткие сроки окупаемости и извлечения прибыли.
Если денежных средств на покупку квартиры не хватает либо инвестор руководствуется какими-либо иными соображениями, то можно приобрести комнату. Она обойдется примерно в 50 тыс. долларов, что значительно дешевле целой квартиры.
Примечательно, что срок окупаемости комнату более короткий. В большинстве случаев вернуть свои активы получится за 5-10 лет, так как доходность составляет обычно 10-20% годовых.
Приобретение земли
Покупка земли – более бюджетное вложение. Стоимость участков начинается всего от 2-3-х тыс. долларов. Однако такое приобретение более рискованное и оно не гарантирует вам стабильный доход.
Во-первых, землю нередко очень трудно продать, во-вторых, могут возникнуть сложности и финансовые затраты при приватизации, в-третьих, подобное инвестирование не обеспечит регулярной прибыли, за редким исключением.
Но есть и оборотная сторона медали, внушающая надежду на положительный результат. Дело в том, что земля может вырасти в цене за счет распространения коттеджного строительства в пригороде, которое сейчас активно набирает популярность.
В таком случае землю можно выгодно перепродать по более высокой цене, причем на 10, а то и 20% дороже.
Обратите внимание! Содержание земли обойдется инвестору дешевле. Ведь ему не придется оплачивать ЖКУ и тратиться на ремонт объекта, поддерживая в должном виде технические и эстетические характеристики.
Инвестиции в долевое строительство
Все наслышаны громкими историями об обманутых дольщиках, которыми была наполнена пресса в последние два десятилетия. Да и сейчас такие случаи – вовсе не редкость.
Не нужно быть аналитиком для понимания рискованности вклада в первичное жилье, которое может так и остаться лишь на бумаге.
Однако при успешном ходе развития событий, дольщик-инвестор может неплохо заработать. Правда в последние несколько лет предусмотрительное руководство строительных компаний стало стремиться к продаже жилья по одинаковой цене вне зависимости от этапа строительства.
Но эксперты уверены, что это не позволит им быстро реализовывать объекты и, в положении нынешнего кризиса, они будут вынуждены снижать цену «первички» примерно на 10%-15%. То есть уже свою «вторичку» инвестор все же сможет реализовать дороже.
Рекомендуем прочесть: долевое строительство – основные понятия, плюсы и минусы, прогнозы.
Покупка жилищного сертификата
Жилищный сертификат – это документ, который дает право собственности на определенное количество квадратных метров площади в еще возводимом доме. При этом этих м2 может быть любое число, от одного и выше.
По окончанию строительства эту «бумажку» можно обменять либо на денежное вознаграждение, либо на готовую квартиру, но, соответственно, уже с доплатой по другой цене. Этот вариант, опять же, позволяет выиграть за счет разнице в стоимости первичного и вторичного жилья.
В этом всем есть одно большое «но». Дело в том, что нет гарантии наличия в доме жилья, соответствующего по количеству вашим квадратным метрам, указанным в сертификате. Более того, процесс строительства занимает немало времени, и неизвестно как изменятся цены на недвижимость за период возведения дома.
В результате, инвестор в лучшем случае сможет реализовать свой сертификат за те же деньги, что и были потрачены при его покупке. Хотя подобный исход событий вовсе не обязателен.
Вклад в зарубежные и отечественные закрытые ПИФы недвижимости
Этот инструмент можно с уверенностью назвать новым как для России, так и стран СНГ в целом. Он предполагает вложения денег в недвижимость, путем покупки права собственности на нее.
По сути, это напоминает приобретение ценных бумаг, а не реальной квартиры или дома, от дохода которых инвестор получает дивиденды.
Схема эта – прозрачна, да и доходность может быть немалой, достигая 100% годовых. Однако в большинстве случаев, конечно, процент прибыли значительно меньше, да и срок возврата составляет не менее трех лет.
Аналог отечественных ПИФов за рубежом носит название REIT (Real Estate Investment Trust). Суть их заключается в следующем: вложенные средства инвестируются в недвижимость разных стран мира.
Это делается с целью сокращения рисков. Ведь если стоимость объектов упадет в одном государстве, то в другом она вполне может вырасти. Таким образом прибыль компенсирует возможные убытки.
Доходы от REIT по западноевропейским меркам вполне неплохие, составляют они около 5-6% годовых.
Инвестиции в иностранную недвижимость
Состоятельные инвесторы уже давно обратили особое внимание на иностранный рынок недвижимости. Российские миллионеры активно скупают дома, квартиры, виллы и коттеджи за рубежом прекрасно зная, что стоимость их значительно ниже, чем в РФ.
Для сравнения: продав скромную квартирку в Москве, можно приобрести завидный домик где-нибудь в Испании. И, в результате, безбедно жить в первое время на оставшуюся сумму средств.
Однако не все так безоблачно. Ведь за содержание жилья придется платить. А это и налоги, и «коммуналка», и прочие расходы. Более того, оформление сделок на покупку иностранной недвижимости – сложная и длительная процедура, полная бюрократии.
Да и минимальные требования в отношении суммы, как правило, не маленькие. Низший порог инвестиций колеблется в промежутке от 100 до 300 тысяч долларов.
Стоит также отметить, что в последние годы наблюдается падение цен на иностранную «вторичку». И, по мнению экспертов, ситуация в ближайшие годы не изменится. Так что на перепродажу можно особо не рассчитывать.
Инвестиции в зарубежную недвижимость: двойная выгода за одни деньги
Сегодня среди многих стран мира распространенной стало разработка и реализация инвестиционных программ в отношении недвижимости.
Минимальный срок инвестиций составляет 3 года. Но, в основном, продать объект вклада позволяется не ранее чем по истечении пяти лет.
Взаимен, в соответствии с условиями программ, инвесторам предлагают получить вид на жительство в стране, а иногда и вовсе второе гражданство. При этом при оформлении последнего нередко не учитывают ценз оседлости в государстве и многие другие важные факты, на которые обращают внимание при стандартной процедуре получения подданства.
Рекомендуем прочесть: страны, дающие гражданство при покупке недвижимости: краткий обзор инвестиционных предложений.
Также не настаивают на отказе от предыдущего гражданства. Второй паспорт дает большие привилегии, но, при этом, не обременяет инвестора дополнительными обязательствами.
Подобные программы свойственны, в основном, экзотическим странам Карибского бассейна. Это: Доминика, Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда.
Рекомендуем прочесть: страны, разрешающие двойное гражданство с Россией: подданные каких государств могут получить второй паспорт.
Не отстает и всем известный Кипр. Правда размер инвестиций там несколько выше, однако в то же время и возможности шире, учитывая оффшорные зоны и популярность страны среди туристов.
Что касается европейских государств, то наиболее привлекательными для инвесторов являются: Франция, Испания, Великобритания, Болгария. Последняя славится приемлемыми ценами на недвижимость, значительно более низкими, нежели в иных государствах ЕС.
Эти государства гражданства не обещают, они предлагают инвесторам оформить золотую визу, которая фактически приравнивается к ВНЖ.
Скачать программы инвестирования различных государств вы можете ниже:
Обратите внимание! Инвестируя в зарубежную недвижимость, иностранец больше рассчитывает не на перепродажу, а на сезонную или постоянную сдачу жилья в аренду. Нередко также квартиры и дома приобретаются с целью осесть в европейской стране, которая может открыть инвестору путь на всю территорию Евросоюза.
Предлагаем ознакомиться с таблицей, в которой демонстрируется возможная рентабельность вложения денег в зарубежную недвижимость разных стран с учетом налоговой ставки, стоимости аренды и, как следствие ориентировочной доходности.
Лучшие страны для инвестирования в недвижимость:
| Страна | Налоговая ставка, % | Стоимость аренды долларов | Доходность аренды, % годовых |
| Филиппины | 4, 06 | 2,4 | 6,13 |
| ОАЭ | 5 | 3 | 5,19 |
| Коста-Рика | 5,16 | 1,45 | 5,16 |
| Панама | 2,08 | 2,075 | 2,08 |
| Индонезия | 20 | 2,4 | 8,61 |
| Барбадос | 7,5 | 2,5 | 5,48 |
| Таиланд | 2,73 | 2,029 | 2,73 |
| Ирландия | 10,05 | 0,077 | 6,64 |
| Франция | 10 | 4,3 | 2,79 |
| Кипр | 0 | 2 | 5,12 |
| Германия | 2,71 | 1,76 | 3,99 |
| Хорватия | 8,4 | 1,32 | 5,43 |
| Болгария | 10 | 2,4 | 6,24 |
| Венгрия | 13,5 | 1,62 | 5,24 |
| Греция | 7,5 | 1,46 | 4,17 |
| Испания | 19 | 2,5 | 4,7 |
| Канада | 25 | 3,7 | 3,98 |
| Марокко | 10,7 | 1,9+ | 5,52 |
| ЮАР | 12,8 | 1,6 | 3,88 |
| Аргентина | 4,7 | 1,49 | 4,48 |
| Колумбия | 24,75 | 1,54 | 6,51 |
| Мальта | 23,33 | 2,2 | 4,35 |
| Португалия | 26,44 | 1,93 | 5,45 |
| Латвия | 17,25 | 1,07 | 3,8 |
| Турция | 21,94 | 1,12 | 3,62 |
В заключение
Все же не смотря на возможные сложности, вкладывать капитал в недвижимость – это выгодно и относительно надежно. За исключением некоторых случаев, связанных с ПИФами и долевым строительством.
Единственным существенным недостатком является слишком длительная отдача, ждать которую, порой, придется ни один десяток лет.
