Покупка недвижимости в Испании
Королевство Испания — одно из самых привлекательных мест для отдыха, постоянного проживания и ведения бизнеса. Россияне охотно покупают квартиры на побережье и инвестируют коммерческие проекты.
Во сколько обойдутся собственные апартаменты в Европейской стране, как легализовать статус резидента, с какими преимуществами связано пребывание в стране, как организовать переезд? Все эти вопросы актуальны для мигрантов, планирующих связать свою жизнь на длительное время с этим направлением.
Содержание
- Почему стоит выбрать Испанию?
- Виды недвижимости в Испании
- Кто может купить недвижимость в Испании
- Легализация статуса в Испании, визы
- Обязанности владельца недвижимости в Испании
- Этапы покупки недвижимости в Испании: инструкция
- Помощь в проведении сделки
- Расходы на покупку недвижимости в Испании
- Условия ипотечного кредитования в Испании на 2019 год
- Нюансы покупки квартиры в Испании
- Заключение
Почему стоит выбрать Испанию?
Выбор россиян, отдавших предпочтение Испании как места постоянного проживания или размещения инвестиций, определен во многом следующими моментами:
| Идеальный климат для проживания. Мягкая зима с редкими осадками в некоторых районах страны. | Погода зависит от района расположения апартаментов. Если они будут ближе к береговой линии, то вероятность дождя и сильных ветров более высокая. На юге соответственно сохраняются в течение всего года высокие температуры. |
| Возможность узаконить статус резидента при приобретении недвижимости — получить вид на жительство на временной или постоянной основе. | В перспективе при длительном проживании возможно получение гражданства. Также допускается выдача местного паспорта иностранцам по европейской программе в связи с инвестированием экономики ЕС на крупные суммы — от 500 000 евро. |
| Путешествия по 170 странам мира при получении документов на резиденство в стране. | Паспорт гражданина ЕС или идентификационная карточка жителя Испании на временной или постоянной основе дают возможность свободно ездить по Евросоюзу и ряду стран, с которыми заключены соглашения о беспограничном переходе через границу. |
| Возможность получения ипотеки для резидентов страны в упрощенном порядке. Допускается размещение имущества в качестве залога для целей кредитования. | К иностранцам предъявляются требования в подтверждении регулярного дохода из-за рубежа и владении имуществом на крупную сумму. К лицам, имеющим ВНЖ в Испании, банки относятся более лояльно. |
| Получение образование в Испании по европейским стандартам. Организованы детские сады, школы для русскоязычного населения. | Студенты могут обучаться в испанских ВУЗах с получением документов о получении знаний европейского образца. Для русскоязычного населения создана инфраструктура для учебы детей. |
| Развитая инфраструктура. Апартаменты располагаются в домах с бассейнами, собственной территорией, интернетом, охраной, парковкой. Оборудованы детские площадки. В некоторых домах есть зона для барбекью, шезлонгов, СПА-салоны, собственный пляж. | Возможно приобретение квартиры иностранцами как от застройщика на первичном рынке, так и повторная покупка от частных лиц. Ограничений не установлено. Дома бывают как обычные, так и компаунды с прилегающей территорией и собственной инфраструктурой для отдыха и развлечений. Рядом находится множество магазинов, торговые центры, парки. |
| Получение дохода с недвижимости. Если планируется проживание в квартире несколько месяцев в году или апартаменты приобретаются для инвестиций, можно сдать их в аренду. | Выбирая квартиру для заработка следует обратить внимание на ряд важных моментов, как близость транспортной развязки, торговых точек, наличие пляжа, иные преимущества. Популярностью пользуются квартиры в городских центрах. Спрос на них есть у студентов. |
| Получение рассрочки или торга, покупки жилья в ипотеку. Для получения кредита сначала оформить ВНЖ или испанский паспорт. Российские банки не выдают ипотеку на иностранное жилье. | В отношении объектов на стадии застройки возможно предоставление застройщиком рассрочки от нескольких месяцев до 5-10 лет. Если квартира на срочной продаже, то купить ее можно на выгодных условиях, снизив цену. Приобретение квартиры на виллы на стадии застройки позволит хорошо заработать на инвестициях в связи с повышением стоимости имущества к моменту окончания работ. |
| Полная защита собственности, зарегистрированной на иностранных граждан. | Такое право регулируется законодательством Испании и Евросоюза. Забрать квартиру или виллу в связи с принятием нового нормативного акта недопустимо. |
| Покупка коммерческой недвижимости и организация бизнеса для лиц с иностранными паспортами. | Переехав в Испанию можно организовать небольшой бизнес. Для этого достаточно иметь инвестиции. На открытие компании потребуется несколько дней. После этого можно начать предпринимательскую деятельность. |
Заметка: для состоятельных инвесторов возможна покупка в Испании элитных вилл и особняков рядом с побережьем. Такой фонд недвижимости представляет лучшие объекты для инвестиций и репутации определенных слоев населения.
Виды недвижимости в Испании
В продаже есть несколько видов апартаментов, в зависимости от типа и квадратуры:
- Студии. Помещение представляет собой одну комнату с встроенной кухней, часто отделенной барной стойкой. Она же используется как гостиная и спальня, выделен санузел. Самый экономичный вариант для отдыха в Испании. Пользуется популярностью и спросом, легко продать в любой момент. Площадь составляет от 35 до 40 кв.м.
- Апартаменты. Представлены квартирами с гостиной и одной, двумя и более спальнями. Иногда они оснащены несколькими санузлами. Есть балкон или терраса. Есть отдельная кухня, либо она выделена в составе холла (зала).
- Таунхаус (адсадо) или бунгало. Частные дома типа вилл в несколько этажей, примыкающие друг к другу и выстроенные в ряд по улицам. Бунгало обычно имеют один этаж и выход к бассейну. Обычно объекты этих типов недвижимости имеют 2-4 спальни.
- Виллы или таунхаусы. Имеют несколько этажей и комнат для отдыха. Представлены отдельными обособленными зданиями с прилегающей территорией — садом или береговой линией.
Во многих многоквартирных домах и таунхаусах есть территория для паркинга, размещения аттракционов для детей, бассейнов и полей для гольфа.
Внимание: ограничений по выбору недвижимости для покупки для иностранцев не предусмотрено. Допускается как продажа им виллы и бунгало, так и объектов эконом-класса как студии и обычные квартиры в различных городах и кварталах.
Кто может купить недвижимость в Испании
Иностранцу необязательно приобретать статус резидента для оформления купли-продажи объекта. Оформить сделку могут лица с подданством любой зарубежной страны без ограничений.
Допускается приобретение объектов на вторичном рынке от частных лиц, так и на первичном от застройщика, земельных участков и коммерческих объектов.
Владение апартаментами в стране ЕС дает возможность легализовать статус проживающего в государстве иностранца, стать резидентом, который может использовать ряд преимуществ своего статуса. К примеру, оформление местного идентификационного документа с возможностью временного проживания или ПМЖ.
На испанском рынке недвижимости на иностранцев приходится примерно 15% всех сделок купли-продажи. Пользуется популярностью Испания как место отдыха и постоянного проживания у немцев, французов и англичан.
Также часть приходится на китайцев и россиян, которые также проявляют интерес к туристическому направлению для постоянного пребывания за рубежом.
Легализация статуса в Испании, визы
Правительство европейской страны приняло ряд нормативных актов, регулирующих положение иностранцев, купивших недвижимость:
- Шенгенская виза. Собственник апартаментов вправе подать заявление на получение многократного Шенгена. При этом стоимость покупки не имеет значения. Документ дает право на нахождение в стране не более 90 дней каждые пол-года.
- Вид на жительство. При длительном пребывании в стране допускается оформление ВНЖ. В качестве основания для выдачи документа является наличие собственных жилищных квадратных метров в Испании.
Внимание: с 2013 действует закон “О золотой визе”. Согласно условиям нового акта иностранцы, оформившие во владение жилье стоимостью от 500 000 евро, могут оформить ВНЖ не только на основного инвестора, но и на всех членов семьи. Эта программа стала одной из самых востребованных по Европейскому союзу в последние годы.
Обязанности владельца недвижимости в Испании
После получения подтверждения собственности на имущество в европейской стране, у иностранца возникают такие же обязанности, как и других владельцев недвижимости.
К ним относятся:
- оплачивать коммунальные услуги;
- вносить налоги по установленным государством тарифам;
- соблюдать требования по сдаче имущества в аренду туристам и местному населению;
- сообщить в налоговую службу об открытии расчетного счета для проведения расчетов по сделке купли-продажи и создании юрлица по местному законодательству, если такое действие было произведено.
Этапы покупки недвижимости в Испании: инструкция
Весь процесс оформления купли-продажи объектов в европейском государстве можно разделить на несколько стадий:
| Выбор недвижимости. Поиск можно начать онлайн на сайте агентстве или застройщиков в Испании. | Потенциальным покупателям представляются тысячи вариантов для покупки жилья, земли или коммерческих помещений в Испании. Ознакомиться с доступными предложения можно предварительно онлайн перед вылетом в страну. |
| Осмотр помещения или нескольких объектов. При необходимости торг в случае обнаружения устранимых недостатков. | Часто на практике случается, что клиент обращается к риелтору по поводу покупки одного объекта. В итоге он приобретает другой после осмотра помещений в реальности. |
| Внесение задатка и заключение предварительного договора (Contrato de arras). Оформление осуществляется при государственном нотариусе и риелторе в Испании.
Аванс обычно составляет 3-5 тыс. евро. Продавец подписывает квитанцию или расписку о получении средств и зачете ее в стоимость недвижимости. |
Такая мера гарантирует снятие с продажи имущества и нереализации его третьим лицам в течение определенного срока (обычно 30 дней) до момента оплаты полной стоимости недвижимости.
После бронирования покупателю предоставляется риелтором справка из Реестра об отсутствии обременений (в виде ареста недвижимости по суду или использовании в качестве залога в банке при получении кредита и др.). При обнаружении обстоятельств, препятствующих совершению сделки, задаток возвращается. |
| Для проведения сделок с государственной регистрацией иностранцу в Испании предварительно потребуется получить идентификационный номер (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE). Допускается получение номера в консульстве Испании на родине. | Такое удостоверение также нужно в случаях заключения трудового договора или открытия бизнеса. Получить ID можно в городе пребывания в Испании — в Отделении по иммиграции в полиции. для оформления бумаги потребуется загранпаспорт в копиях всех страниц, квитанция об оплате госпошлины в 10 евро и анкета. При обращении к риелторам они оказывают поддержку на этом этапе. |
| Заявка на кредит при необходимости оформления ипотеки. Заручиться поддержкой банка на финансирование сделки нужно до момента обращения в Реестр. | Анкеты отправляются в несколько кредитных организаций для повышения шансов на выдачу средств. Рассмотрение их длится от 2 недель до 2 месяцев. |
| Заключение нотариального договора (Escritura Publica). Ни одна сделка в Испании не проводится без его сопровождения. Это является гарантией законности и безопасности. Если он обнаруживает сложности с законом, то он обращается в Реестр и блокирует продажу объекта. Проведение операций с этого момента с недвижимостью невозможностью. | В отношении каждой сделки заводится дело. К нему подшивается вся документация, от договоров до чеков, платежи по коммунальным услугам. Назначается встреча. Со стороны продавца и покупателя должен быть риелтор, адвокат или сотрудник банка при выдаче ипотеки. Если дело связано с кредитом, а иностранец не владеет испанским языком, то ему должны предоставить присяжного переводчика. |
| Подписание конечного договора купли-продажи. При покупке первичной недвижимости на стороне продавца будет участвовать застройщик. | Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся после оплаты залога. Также под расписку оформляются ключи, квитанции об оплате коммунальных счетов. Договор купли-продажи сдается в Реестр, забрать его зарегистрированный можно после окончания процедуры. |
| Открытие счета в испанском банке для перевода средств в счет оплаты недвижимости. Работают с иностранцами такие учреждения как Bankiam, Sabadellm, Caixabank. Потребуется пакет документов с заверенным переводом на испанский и легализацией — установлением достоверности. | Иностранцу при обращении в банк Испании потребуются такие документы как заграничный паспорт, подтверждение доходов из-за рубежа (допускается по российским стандартам формы НДФЛ-2 и НДФЛ-3). За содержание счета каждый год или квартал взимается комиссия. Использовать реквизиты можно также для оплаты коммунальных услуг. Есть доступ в личный кабинет клиента онлайн для проведения операций удаленно. |
| Оплата сделки. Передаются в подтверждение банковские чеки. Заключается договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Он передает полный комплект бумаг в Реестр. Проверка документации проводится в течение 2-3 месяцев. | Деньги переводятся со счета, открытого в российском банке на испанские реквизиты. Потребуется подтверждение доходов при совершении сделки. После ее завершения на руки новому владельцу выдается зарегистрированный договор купли-продажи с выпиской о новом собственнике. |
| Заключение договора на коммунальные услуги (газ, свет, вода) на нового собственника. | Для этого нужно обратиться в управляющую компанию, обслуживающую дом. |
Помощь в проведении сделки
Обычно покупка недвижимости в Испании иностранцами осуществляется при содействии риелтора. Хотя участие последнего в качестве поверенного лица необязательно, такого требования не установлено законодательно.
Для сделок характерны также следующие моменты:
- Сделка проводится при нотариусе, который заверяет документацию и проверяет ее законность. На него возложена ответственность за юридическую чистоту бумаг и перерегистрацию права на нового собственника.
- Покупатели обычно предпочитают пользоваться услугами риелторов. Для них проверка документации и поиск недвижимости осуществляются бесплатно. Комиссия обычно включена в стоимость апартаментов и ее оплатит продавец.
- Риелторский бизнес не подлежит в Испании лицензированию. Для его организации не требуется вливание крупных сумм, прохождение обучения или подтверждения знаний. В связи с этим есть риск связаться с недобросовестными агентствами — мошенниками или фирмами-однодневками. Желательно перед обращением за услугами проверить репутацию компании, почитать отзывы бывших клиентов. Одной из гарантий качественного обслуживания станет участие в специализированной ассоциации Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones, GIPE или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API.
- Размер вознограждения риелтора не регулируется в Испании законом. На практике устанавливается ставка в размере 3-5 от стоимости объекта.
- Если приобретается квартира без интерьера, то следует поинтересоваться, какие компании предоставляют услуги по подбору мебели и техники. Могут оказать содействие в этом риелторы.
- После регистрации договора купли-продажи следует заключить соглашение с управляющей компанией, предоставляющей коммунальные услуги. Здесь же можно решить со специалистами вопрос по сдаче объекта в аренду на период отсутствия собственника или круглогодично.
Расходы на покупку недвижимости в Испании
Планируя приобретение апартаментов в европейской стране следует оценить свои финансовые возможности. Для этого нужно составить калькуляцию расходов на оформление и владение имуществом.
Налоги на недвижимость
Ставка зависит от фонда недвижимости — первичного или вторичного, жилого или для коммерческих целей. При покупке объекта от частных лиц требуется оплатить государственную пошлину за переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP).
Размер платежа варьируется от региона. В Каталонии он составляет 10% от стоимости имущества, на Канарских островах — 6,6%, по стране в среднем — 8%.
При приобретении апартаментов на первичном рынке необходимо оплатить НДС (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Для всех объектов он составит 10%. При покупке земли, офиса или другой коммерческой недвижимости ставка составит 21%.
При реализации имущества продавец также оплачивает (Plusvalía Municipal) — сбор за изменение кадастровой стоимости.
Важно: в акте приема-передачи квартиры, заверенном нотариусом, всегда указывается, что муниципальные власти вправе пересмотреть налоги в течение 5 лет с момента совершения сделки.
При сдаче имущества в аренду также придется платить муниципальный налог (IBI), независимо от того, кто является владельцем апартаментов — испанец или иностранец. Налог на передачу собственности (ITP) оплачивается покупателем с учетом рыночной, а не договорной стоимости.
Это сделано для того, чтобы участники сделки не скрывали и не занижали реальную стоимость имущества. Также последуют расходы на оплату кондоминиума (comunidad). В случае, к примеру, с россиянином, это будет налог на доходы нерезидентов Испании (IRNR).
Заметка: в случае продажи недвижимости в Испании иностранный гражданин будет должен оплатить 3% налог на прибыль.
Услуги риелтора
За консультационную и юридическую поддержку взимается плата примерно в 3-5% от стоимости реализуемого объекта. Выплаты осуществляются продавцом, покупатель платит только установленную цену недвижимости.
Помощь включает получение идентификационного номера иностранца для проведения сделки, услуги юриста, содействие при открытии счета в испанском банке и согласование деталей сделки при оформлении ипотеки. Детально все условия необходимо согласовать с рвыбранным риелтором.
Заметка: если юридические услуги не входят в риелторское сопровождение, то их стоимость зависит от сложности проводимой сделки. Некоторые адвокаты берут почасовую оплату — от 50 до 300 евро, другие устанавливают фиксированную сумму за регистрацию недвижимости — от 1500 до 2000 евро. Также возможно установление тарифа в процентном соотношении в зависимости от стоимости объекта — 1—1,5%.
Нотариус
Услуги должностного лица оплачивает покупатель. Цена их обычно начинается от 1—2% от стоимости регистрируемого объекта.
Переводчик
Если при заключении сделки нужен перевод, то стандартная ставка составит от 100 евро в час, дополнительно оплачивается НДС.
Ипотека
Взаимодействие с банками всегда связано с дополнительными расходами. На оценку объекта недвижимости потребуется примерно 300-500 евро. За открытие кредитной линии предусмотрена плата в размере 0,5-1% от размера финансирования.
Страховка на объект обойдется от 100 до 1000 евро ежегодно. Ипотечный брокер потребует за предоставленные услуги от 0,5 до 1% от стоимости выданных средств.
Важно: до 2008 года испанские банки были лояльно настроены по вопросам ипотеки. Они предлагали финансирование до 110 % от стоимости объектов, то есть с учетом государственных пошлин и всех расходов на оформление. В кризис программы прекратили действие, а после условия банков были ожесточены.
Условия ипотечного кредитования в Испании на 2019 год
Выдача средств осуществляется как местному населению, так и нерезидентам страны.
На сегодня банки предлагают следующие условия:
- ставка — от 2% в год;
- сумма — до 80% от стоимости жилья;
- срок возврата — от 20 до 30 лет.
Нюансы покупки квартиры в Испании
При поиске недвижимости в стране ЕС следует обратить внимание на следующие моменты во избежание возможных рисков:
Земельный участок
Надел должен выделяться именно на цели строительства многоэтажного дома или индивидуального строения — виллы или таунхауса. Нельзя покупать апартаменты, земля под которыми предоставлена под сельскохозяйственные нужды, муниципальную застройку, иные цели.
Также обязательна оценка отсутствия сервитута — разрешения на проход третьим лицам через территорию рядом или под жилым строением.
Обременения и ограничения
Вопросом их установления занимается нотариус. Он должен проверить отсутствие ограничений по распоряжению объектом по решению суда, вследствие спора с третьими лицами (к примеру, по делам о наследовании), нахождение в аресте в связи с необходимостью расчета по долгам продавцом.
При наложении ипотеки, которая по сути является залогом, реализация происходит при непосредственном взаимодействии с банком, финансирующем покупку.
Важно: особое внимание следует уделить проверки земель в Андалузии, Валенсии и Мурсии. В этих районах возможно распределение земли без согласия собственников для муниципальных нужд в любой момент.
Жилье от застройщика
Если квартира или дом находятся на стадии застройки, то цены на такое имущество очень привлекательные. Такие объекты обычно рассматриваются для инвестирования в первую очередь в связи с повышением цен к моменту окончания застройки.
Однако при совершении сделки требуется тщательная проверка легальности деятельности строительной компании, разрешения на возведение дома. В перечень документации, подтверждающей законность коммерческой деятельности, входят лицензии на проведение строительных работ, на окончания подрядной деятельности и первичное заселение — после завершения объекта. Также нужен сертификат о статусе недвижимости — жилой или коммерческой.
В случае готовности у фирмы должны быть разрешения от муниципалитета на подключение коммунальных услуг и назначение обслуживающей организации, акты приемки-передачи здания в эксплуатацию. застройщик обязан помимо вышеуказанных документов предоставить 10-летнюю гарантию на строительство, что прописывается в договоре купли-продажи или инвестировании.
Налоги и сборы
При совершении сделки обязательно нужно взять справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, налогам и сборам. Заказать их можно в уполномоченных службах. Вопросом получения занимается обычно риелтор или нотариус.
Заключение
Иностранцы могут смело рассчитывать на покупку недвижимости в Испании любого вида. При сумме инвестиций от 500 000 евро по программе ЕС доступно получение вида на жительство.
Дополнительно к цене объекта необходимо прибавлять 10-15% от его стоимости на оплату услуг нотариуса, адвоката, государственную регистрацию.
