Инвестиции в недвижимость

Инвестирование в недвижимость может приносить серьезные доходы, если правильно подходить к этому вопросу. Это один из наиболее эффективных и надежных способов получения прибыли, связанный с покупкой и использованием недвижимости.

Развитие рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в России сформировался и начал развиваться сравнительно недавно. Он имеет тенденцию к постоянному изменению и преобразованию. Особенно отчетливо это просматривается в кризисные периоды.

Этапы формирования и развития рынка недвижимости в России представлены в таблице:

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимого имущества работают разные участники, которые выполняют определенные функции.

Участники рынка инвестиций в недвижимость

На рынке инвестиций в недвижимость можно выделить несколько групп инвесторов:

1. Частные лица – для них недвижимость представляет собой надежный актив, который приносит доход.
2. Банки, кредитные организации и их дочерние организации – могут принимать участие в финансировании инвестиционных проектов в области недвижимости наряду с кредитованием девелоперов
3. Агентства недвижимости – занимаются инвестированием в жилые новостройки, в которых потом продают квартиры
4. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Их деятельностью руководят управляющие компании.
5. Компании с иностранным капиталом, инвестирующие в коммерческую недвижимость.
6. Финансово-промышленные группы – инвестируют денежные средства в коммерческие объекты.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость можно подразделить на два основных вида, которые представлены в таблице:

Объекты инвестирования в недвижимое имущество

Объекты инвестиций в недвижимость делятся на две основные категории:

• Коммерческая недвижимость – недвижимость, которая не используется для проживания. К ней могут относиться офисные помещения, магазины, различные торговые площади и тому подобное.

1. Плюсы: возможность передачи прав управления недвижимостью наемным работникам.
2. Минусы: высокие первоначальные затраты. Чтобы купить помещения для сдачи под коммерческую недвижимость, необходима значительная сумма денег.

• Жилая недвижимость – приобретение помещения, которое будет использоваться для проживания.

1. Плюсы: входной порог меньше, чем в нежилой. Кроме того, для покупки жилой недвижимости можно взять ипотечный кредит.
2. Минусы: необходимо приложить собственные усилия при проведении ремонта и обустройства жилья.

Стратегии и цели инвестирования в недвижимость

При инвестировании в недвижимость существуют две основные стратегии и соответствующие им цели:

Стратегии абсолютно противоположны, поэтому инвестор сначала должен определиться, чего он ждет от своих инвестиций: купить недорогой объект недвижимости, продать его и получить максимально возможную сумму дохода, либо же получать постоянный денежный поток от своих капиталовложений.

И только после определения вектора направления инвестиций, который актуален для инвестора и подходит ему больше, чем остальные, можно приступать непосредственно к инвестированию.

Деятельность частных инвесторов на рынке инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость привлекают большое количество частных инвесторов.

Это объясняется многочисленными преимуществами данного вида инвестирования, к которым относятся:

• Надежность – прямые инвестиции не так резко реагируют на изменения курсов валют, экономически неблагоприятную ситуацию в стране, как фондовый рынок и банковские депозиты;
• Прибыльность – некоторые инвестиционные проекты в сфере недвижимости обеспечивают высокий прирост капитала в текущие периоды времени;
• Наличие актива предоставляет инвестору определенные гарантии – даже при значительном снижении цены актив в виде недвижимости никуда не исчезнет;
• Инвестиции в недвижимость могут сбалансировать инвестиционный портфель.

Интересный факт! Стоимость недвижимости в России снижалась только в кризисные периоды: в 1998 году, когда причиной стал дефолт, в 2008-2009 году – в результате мирового кризиса на рынке недвижимого имущества и в 2015-2016 из-за финансового кризиса в России. В остальное время стоимость недвижимости возрастала в среднем на 3-5% в год.

Частные инвесторы используют такие виды инвестиций в недвижимость как:

• Покупка жилых помещений с целью их дальнейшей перепродажи. Выгодный способ при покупке жилья в строящихся объектах, так как стоимость квартир после завершения строительства может возрастать на 15-40%:

1. Стоимость квартиры в строящемся доме может начинаться от 800000 рублей. Цена жилой площади после завершения строительства может возрасти на 15-20%, такой доход получит инвестор при ее перепродаже;
2. Жилье бизнес-класса в центре крупных городов начинается в среднем от 1200000 рублей. После возведения объекта его стоимость может увеличиться на 30-40%.

Единственным условием является выбор надежного застройщика, который не заморозит стройку. В этом случае велики риски банкротства застройщика и вложения денег в проект, который будет не достроен. Однако законодательство в области долевого строительства совершенствуется с каждым годом, а риски инвесторов снижаются.

С 1 июля вступают в силу поправки закон №214-ФЗ, регламентирующий данную сферу недвижимости. Он сведет к минимуму риски инвесторов, но приведет к росту цен на жилье, а соответственно к снижению доходности данного вида инвестиций.

Схема действия при таком виде инвестирования выглядит следующим образом:

1. Анализ рынка строящегося жилья, каковы его тенденции на момент решения об инвестировании
2. Изучение цен на квартиры в новостройках. Можно брать информацию с сайтов застройщиков/девелоперов, агентств недвижимости и выделять наиболее выгодные предложения
3. Выбор подходящих вариантов с изучением всех их преимуществ, определение максимально выгодного предложения. В этом случае следует сделает не только цену на квартиру, но и ее расположение, инфраструктуру.
4. Посещение выбранных вариантов, уточнение их стоимости, так как в рекламных объявления и на сайтах застройщиков цена квартир может не совпадать с реальным значением.
5. Изучение информации о девелопере: количестве построенных им объектов, выполнении сроков сдачи, качестве уже реализованного им жилья.
6. Посещение офиса продаж выбранного жилья, изучение документации по строящемуся дому.
7. Выбор наиболее подходящего объекта для инвестиций исходя из полученной информации
8. Составление собственного инвестиционного проекта и бизнес-плана по инвестированию в выбранный объект. Необходимо просчитать все затраты, планируемую доходность, а также определить возможные риски и разработать меры по их предотвращению.
9. Подписание договора с девелопером. Это может быть договор долевого строительства, инвестирования или соинвестирования. На этом этапе возможно привлечение юриста для рассмотрения всех нюансов при подписании документов.
10. Ожидание завершения строительства дома, как правило, полтора-два года. В это время можно изучать тенденции рынка недвижимости, цены на аналогичные квартиры, следить за ходом строительства дома.
11. Получение инвестором готовой квартиры в распоряжение и ее продажа. При реализации квартиры для получения дохода лучше обратиться к профессиональным агентствам, которые входят в рейтинг лучших агентств недвижимости.

Это предоставит инвестору ряд преимуществ:

1. Представление и защита правовых и финансовых интересов;
2. Профессиональный опыт и технологии, которые будут использованы риэлтерским агентством при продаже квартиры;
3. Экономия личного времени и ресурсов;
4. Эффективные рекламные услуги для более выгодной продажи квартиры.

• Покупка жилой недвижимости для дальнейшей сдачи ее в аренду.

Основным преимуществом сдачи в аренду жилья является простота и минимальные риски. В этом случае недвижимость окупается от 3 до 10 лет.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от города, района, ремонта, наличия инфраструктуры.

Важная информация! Не стоит приобретать квартиры в плохом состоянии в старом жилом фонде с изношенными коммуникациями. Такое жилье будет сложнее сдать в аренду по выгодной цене.

Схема действия при покупке квартиры для последующей сдачи в аренду аналогична схеме покупки жилья для перепродажи в случае его приобретения в новостройке. Единственным отличием является завершающий этап, вместо продажи недвижимости в этом случае инвестор начинает сдавать ее в аренду, получая ежемесячный доход.

Совет! Для поиска арендатора лучше обратиться в агентство, предоставляющее подобные услуги или нанять доверительного управляющего. Чтобы обезопасить себя от порчи жилья и имущества, лучше его застраховать.

Тенденции окупаемости и доходности недвижимости при сдаче ее в аренду в разных областях России

Как видно на графике, быстрая окупаемость квартир от сдачи их в аренду происходит в северных и восточных областях РФ.

Доходность от аренды жилого имущества в лидирующих по окупаемости нового жилья городах представлена на диаграмме.

Аутсайдерами по показателям окупаемости от сдачи нового жилья в аренду и доходности оказались Владивосток, Ялта и Москва. Доходность от сдачи в аренду в столице составила всего 5,5%.

Инвестиции начнут окупаться только через 18 лет. Такие показатели обусловлены высокой стоимостью однокомнатных квартир, которую не покрывает даже дорогая арендная плата.

Аренда жилья начинает приносить доход уже в первые месяцы сдачи квартиры. Единственным минусом является необходимость затрат на ремонт, обслуживание и поддержание в надлежащем виде жилого помещения.

Внимание! Цены на аренду квартир зависят от регионального фактора. В некоторых областях стоимость жилья, как и аренды, растет быстрыми темпами в результате большого спроса на квартиры, большого количества приезжих.

Самыми ходовыми для сдачи в аренду являются однокомнатные квартиры или квартиры-студии. Цены на них минимальные по сравнению с квартирами большей площади, а вот арендная плата всегда высокая. Это обуславливается повышенным спросом на данную категорию жилья.

Покупать недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду можно и в уже построенных и сданных домах или на вторичном рынке жилья. Но тогда доходность инвестиций будет значительно ниже за счет увеличения первоначальной суммы вложений.

Советы по повышению эффективности инвестиций в жилую недвижимость

Для повышения эффективности инвестирования в жилую недвижимость частные инвесторы должны выполнять следующие мероприятия:

• Проведение маркетингового исследования рынка в регионе, где планируется покупка квартиры. Для этого необходимо:

1. Оценить демографическую и экономическую ситуацию в конкретном регионе;
2. Исследовать участников регионального рынка недвижимости;
3. Определить основные тенденции ценовой политики в области недвижимости региона.

• Оценка перспективы развития регионального рынка недвижимости (динамика спроса и предложения, их возможное ожидаемое увеличение или уменьшение).

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в аренду представляет интерес для компаний и предпринимателей.

Особенностью данного вида инвестирования является высокий порог вхождения, поскольку коммерческие объекты стоят дорого, и частный инвестор уже не сможет их приобрести.

К основным видам коммерческой недвижимости относятся:

• Торговые площади;
• Складские помещения;
• Производственные площади;
• Офисные и деловые помещения.

Преимущества инвестирования в коммерческие объекты недвижимости:

• Более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью.

Недостатки инвестирования в коммерческие площади

• Проблема поиска арендаторов в силу недостаточной развитости мелкого и среднего бизнеса;
• Высокие риски купить неприбыльную недвижимость;
• Большие сроки окупаемости: 8-10 лет.

На диаграмме показана востребованность разных видов коммерческой недвижимости в 2018 году

Торговые площади

Торговые площади обладают наибольшим коэффициентом окупаемости в том случае, если торговый центр имеет удобное географическое расположение, доступные подъездные пути, просторную парковку, бесплатный интернет и другие привлекающие клиентов факторы. Тогда каждый квадратный метр торгового комплекса будет приносить немалый доход.

В последнее время широкое распространение получило новое направление инвестирования под названием стрит-ритейл. Это покупка помещений на первых этажах новостроек с последующей сдачей их в аренду под торговые площади и офисы, предоставляющие различные услуги.

Развитие такого направления обусловлено строительством новых жилых районов с большим количеством коммерческих помещений.

Складские помещения

Складские помещения всегда пользуются спросом у арендаторов, поскольку являются важной частью инфраструктуры бизнеса. Несмотря на то, что арендная плата за них ниже, чем за торговые и офисные площади, склады приносят хорошие доходы за счет невысокой стоимости их обслуживания.

Производственные площади

Производственные площади инвестор использует зачастую не для сдачи в аренду, а для организации собственного производственного процесса. Такое инвестирование может себе позволить только крупная компания.

В качестве примера можно привести покупку группой компаний Volkswagen автозавода по сборке в Калуге и организацию там производства товара собственного бренда.

Офисные площади

Офисные площади в деловых центрах являются выгодным инструментом инвестирования, если они находятся в местах с большой проходимостью целевой аудитории. Преимуществом перед торговой недвижимостью являются более низкие эксплуатационные расходы.

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России

В последние годы существует тенденция увеличения инвестиционной активности в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость в РФ. Постепенно активизируются иностранные инвесторы.

Это происходит за счет ряда факторов:

• Повышения привлекательности российских активов по показателям риск-доходность;
• Снижение инфляционных показателей;
• Установление стабильности обменного курса;
• Снижение основных показателей в сфере недвижимости, а именно арендных ставок, стоимости активов.

На диаграмме обозначены доли участия российских и иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости в 2018 году.

На российский рынок приходят не только европейские инвесторы, но и растет доля инвесторов из азиатских стран. Наибольшую привлекательность для них представляют офисный рынок Москвы, а также складские помещения Московской области с низкой арендной ставкой.

За счет этого инвесторы диверсифицируют свои вложения. Минимальное значение доходности московских офисных помещений находится на уровне 10% по сравнению с европейскими городами, где доходность не превышает 3-5%.

В таблице представлены крупные азиатские и ближневосточные инвесторы, которые пришли на российский рынок в последние годы:

Коллективные инвестиции в объекты коммерческой недвижимости

На рынке инвестирования происходит рост доли коллективных инвестиций в недвижимость. Такая ситуация возникает по причине снижения процентных ставок по депозитным предложениям.

Это приводит к ослаблению интереса к банковским депозитам как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Инвесторы заменяют депозиты альтернативными инвестициями, которые приносят наибольшую доходность.

Одним из таких вариантов являются ЗПИФН — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Плюсы от участия в ЗПИФН:

• Защита прав инвесторов. В случае ликвидации фонда, имущество распродается и средства распределяются между участниками ЗПИФН;
• Предоставляет возможность инвестирования небольших денежных средств в объекты недвижимости;
• Нет необходимости ежедневного управления своими инвестициями;
• Не требуются специальные знания для участия в фонде.

Минусы от участия в ЗПИФН:

• Доходность от вложений не гарантирована;
• Погасить паи можно только при закрытии ЗПИФН;
• Ликвидность паев на вторичном рынке невысокая в силу инфраструктурных ограничений.

Методика инвестирования в ЗПИФН выглядит следующим образом:

1. Анализ и изучение доходности фондов, изучение их инвестиционных проектов.
2. Получение информации о стоимости инвестиционных паев разных фондов.
3. Выбор подходящего ЗПИФН.
4. Приобретение паев фонда через управляющую компанию или лицензированного брокера.
5. Получение выписки из реестра пайщиков ЗПИФН.
6. Владение паем, отслеживание рыночной ситуации, получение отчетности обо всех изменениях стоимости паев фонда.
7. Получение текущего дохода от участия в фонде, если это предусмотрено правилами ЗПИФН
8. При принятии решения о продажи пая обратиться в брокерскую компанию, если пай котируется на бирже.
9. Получение денежных средств за проданные паи и уплата налога.

Совет! Чтобы выбрать надежный ЗПИФН, лучше воспользоваться специализированными сайтами, где содержится подробная информация о фондах и управляющих компаниях.

Инвестиции в иностранную недвижимость

Выгодным вариантом инвестирования могут стать инвестиции в недвижимость за рубежом.

Основными преимуществами такого варианта являются:

• Цены на недвижимое имущество в иностранных государствах зачастую ниже, чем в российских мегаполисах, а потенциальные доходы от инвестирования выше;
• Выгодные ставки по ипотечным кредитам за рубежом увеличивают доходность от сдачи квартиры в аренду от 4 до 7% в иностранной валюте;
• Возможность получения гражданства стран, где приобретается инвестиционная недвижимость при соблюдении определенных условий. К таким странам относятся: Кипр, Болгария, Испания, Латвия, Греция, Великобритания и некоторые другие страны.

Однако инвестиции в зарубежную недвижимость имеют и свои неудобства, к ним относятся:

• Иностранные инвестиции в жилую недвижимость связаны с дополнительными расходами, которые составляют от 7 до 15% от общей стоимости жилья. Они связаны с уплатой местных налогов, сборов и других обязательных платежей;
• Существует зависимость от правовой системы другого государства, которая не всегда может поддерживать иностранных инвесторов;
• Зависимость от внешнеполитических и экономических факторов может уменьшать доходность инвестиций в иностранную недвижимость.

Косвенные инвестиции в недвижимость

Косвенные инвестиции предполагают вложение средств не в сами объекты недвижимости, а в ценные бумаги компаний, владеющих такими объектами.

В результате инвестор получает дивиденды от прибыли компании, которую приносит объект недвижимости. Такой вариант инвестирования имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы:

• Не требуется прилагать усилия на управление объектом недвижимости, и, как следствие, происходит экономия личного времени инвестора;
• Отсутствуют дополнительные затраты на содержание имущества, поддержание его в надлежащем виде и расходы на эксплуатацию;
• Возможность вложения в государственные долговые обязательства или ценные бумаги международных финансовых организаций

Минусы:

• Часть прибыли остается у собственника недвижимости;
• Отсутствие возможности полного контроля бизнеса.

Совет! При использовании косвенных инвестиций в недвижимость необходимо учитывать прогнозы экономического развития и рынка недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе, в также оценивать возможные риски.

Чтобы косвенные инвестиции в недвижимое имущество приносили доход, требуется заранее изучить историю компании, перспективы ее развития и потенциал роста.

Риски при инвестировании в недвижимость

Каждый инвестор, принимая решение об инвестировании в недвижимость, должен учитывать не только доходность своих капиталовложений, но и возможные риски, связанные с этим процессом.

Можно выделить несколько категорий рисков инвестиций в недвижимость:

• Юридические риски – связаны с возможными ошибками при заключении договоров инвестирования;
• Финансово-экономические – связаны с ошибочными прогнозами состояния и дальнейшего развития экономической ситуации в стране, регионе и сфере недвижимости;
• Административные – связаны с изменением законодательной базы в период осуществления инвестиций;
• Специфические риски – связаны с конкретными объектами инвестирования в недвижимость.

Начинающие инвесторы не всегда правильно оценивают рискованность своих инвестиционных проектов, что приводит к нежелательным результатам. Обычно серьезной оценкой рисков занимаются крупные инвесторы, совершающие большие капиталовложения и обладающие обширным портфелем инвестиций.

Рекомендации для успешного инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили высокую доходность необходимо придерживаться ряда рекомендаций. Они помогут начинающим инвесторам получить желаемый результат от выбранного инвестиционного проекта.

1. В случае наличия у инвестора значительной денежной суммы инвестиционный портфель следует диверсифицировать. Не стоит вкладывать все средства в один проект. Для среднего инвестора вариантом диверсификации может стать покупка паев ЗПИФН, которые вкладывают средства в разные категории недвижимости.
2. Для минимизации рисков лучше вкладывать только собственные средства.
3. Для успешного инвестирования необходима объективная и профессиональная оценка рынка и экономической ситуации. Новичкам лучше прибегнуть к помощи консультантов. Выгоднее будет потратить некоторую сумму денег на специалиста, который даст достоверную и обоснованную информацию и поможет выбрать объект инвестирования и оценить перспективность вложений. Тогда инвестор сэкономит собственные время и усилия, необходимые для постоянного мониторинга рынка, оформления документов, сделок и выполнения некоторых других сложные технических моменты.

Подводя итог

Можно отметить, что инвестиции в недвижимость подойдут как для начинающих инвесторов, так и для опытных людей.

В силу своей простоты, стабильности и надежности ими легко управлять. Они могут приносить меньшие доходы, чем другие способы инвестирования, но с минимальными рисками.