Строительство коммерческой недвижимости как способ инвестирования

В каждом жилом микрорайоне требуются супермаркеты и небольшие магазинчики, офисы или ТРЦ, которые обслуживают потребности жителей и являются важными элементами городской инфраструктуры. Торгово-развлекательный сектор и сфера услуг активно развиваются, поэтому строительство коммерческой недвижимости — выгодное и перспективное вложение капитала.

Преимущества инвестирования

Коммерческая недвижимость строится с двумя основными целями:

• перепродажа готового помещения с заложенной выгодой;
• долгосрочная аренда.

В первом случае потенциальная прибыль ниже, но получить ее можно быстрее. Второй способ используется как долгосрочная инвестиция с неограниченными перспективами по заработку.

Основные достоинства вложения в коммерческую недвижимость:

1. Возможность сохранить капитал продолжительное время.
2. Воздействие инфляции на недвижимость незначительное.
3. В случае с арендой право собственности остается за компанией, построившей здание.
4. Относительно высокие риски ниверлируются внушительной доходностью.
5. У инвестора есть возможность контролировать собственные вложения.

При выборе места, где будет строиться запланированный объект, нужно учитывать три важных критерия:

• близость к населенному пункту;
• расположение крупных транспортных развязок;
• наличие необходимых коммуникаций и инфраструктуры.

Если помещение находится в точке, подходящей под описанные пункты, то она будет более востребована на рынке, а стоимость значительно выше.

Для поиска объектов за рубежом и в России рекомендуется использовать исследования, проведенные независимыми аналитическими компаниями. К примеру, Colliers International или Knight Frank.

Какие объекты лучше строить

Наибольшей популярностью в сегменте пользуются следующие виды коммерческой недвижимости:

1. Небольшие торговые помещения используются под супермаркеты и магазины. Преимуществом является возможность удобного расположения в спальном районе города, где меньше стоимость земли и конкуренция.
2. Торгово-развлекательные центры размещаются в многонаселенных микрорайонах или в местах с большой проходимостью. Преимущество — крупный размер, что позволяет сдавать места большому количеству предпринимателей и компаний.
3. Офисные центры во многом сходны с ТРЦ и зачастую совмещаются в один тип коммерческой недвижимости. Ориентируются на размещение представительств деловых компаний (юристы, бухгалтеры, турфирмы), а не на развлечения и шопинг.
4. Склады могут располагаться за пределами городской среды или в местах с малой проходимостью. Главный критерий — наличие транспортной инфраструктуры, чтобы продукцию, которая хранится на складе, можно было легко ввозить и вывозить. Их часто арендуют крупные интернет-магазины и торговые сети.
5. Промышленные объекты (цехи, заводы, судоверфи). Особой популярностью среди инвесторов не пользуются, поскольку требуют внушительных затрат, а спрос невелик.

Коммерческую недвижимость зачастую строят из легковозводимых материалов, что позволяет ощутимо сократить:

• сроки возведения и начала эксплуатации;
• расходы на строительство.

Интересно! В последние годы быстро набирают популярность многофункциональные торговые центры (МТЦ), которые совмещают в себе несколько сфер: развлечения, шопинг, деловые офисы, общепит.

Недостатки инвестирования

Существует ряд негативных моментов, связанных с вложениями в строительство коммерческой недвижимости:

1. Необходимость довольно крупного капитала для реализации задуманной идеи, поскольку затраты на стройматериалы, покупку земли, оформление документации и оплату труда бригаде мастеров существенные.
2. Ликвидность коммерческой недвижимости ниже, чем в некоторых других направлениях инвестиций (финансовые активы, сегмент жилья).
3. Долгосрочность инвестиций. Чтобы окупить первоначальные вложения, потребуется не менее 5 лет.
4. Высокие регулярные затраты на содержание помещения. Средства идут на компенсацию электроэнергии и других коммунальных услуг, налоги и госпошлины, страховые взносы.
5. Спрос на коммерческую недвижимость сильно разнится в зависимости от региона и населенного пункта. Легче всего реализация происходит в крупных городах с населением более 200 тысяч человек.

В процессе инвестирования могут возникнуть различные трудности и непредвиденные расходы, поэтому данный тип вложений считается рискованным.

Основные риски:

1. Нечестность застройщика, который может оказаться мошенником. Даже честная компания может обанкротиться, поэтому к выбору контрагента нужно относиться с особой тщательностью.
2. Строительный процесс может сильно затянуться по срокам. Причиной этому может стать резкий скачок цен на стройматериалы или внесение поправок в законодательство, из-за которых стройка может приостановиться.
3. Для крупного помещения сложно найти покупателей или арендаторов, а поиск может длиться до нескольких месяцев. В этот период готовый объект будет требовать постоянных эксплуатационных расходов, принося убытки владельцу.

Несмотря на существующие недостатки, вложения в коммерческую недвижимость остаются одним из наиболее выгодных и перспективных способов приумножения капитала.

Паевые фонды недвижимости

Закрытый паевой фонд (ЗПИФ) — популярный в России способ для частных инвесторов приобрести долю в строящемся объекте. Они формируются под определенные объекты, поэтому получается нечто, вроде закрытого клуба.

Выше представлена инфографика, как развивался рынок офисных площадей в Санкт-Петербурге, начиная с 2002 года. Данные взяты из отчета Knight Frank.

Их особенностью является долгосрочность инвестиций, поскольку вкладчик не имеет права покинуть фонд, пока проект не будет завершен. Выгоду участник ЗПИФ получает только после реализации.

В большинстве случаев объекты, под которые открываются фонды, являются довольно масштабными, поэтому строительство может длиться от 3-5 месяцев до нескольких лет. В течение этого времени инвесторы не имеют права распоряжаться собственной долей, а вложенные средства находятся в доверительном управлении у ПИФа.

Как правило, фонды ведут деятельность в городах с населением более 1 млн человек. В меньших городах рентабельность проектов ниже, а риски существенно возрастают.

Вложения в зарубежную недвижимость

Среди инвесторов, имеющих крупный капитал, популярным направлением является строительство коммерческой недвижимости за границей. Россияне предпочитают объекты, находящиеся в Евросоюзе или США, считая эти варианты наиболее надежными.

По уровню прибыльности инвестиций в коммерческую недвижимость лидирующие позиции принадлежат:

• Новой Зеландии;
• Латвии;
• Канаде;
• Израилю;
• Венгрии;
• Австрии;
• Швеции;
• Турции.

Если целью вложения является сохранение капитала, то рекомендуется выбирать стабильные рынки с рентабельностью 5-7%. Чтобы приумножить средства, следует вкладывать в более перспективные варианты, где доходность может составлять 10% в год.