Банкротство застройщика: разбираемся в тонкостях ситуации и помогаем дольщику защитить свои права

К сожалению, с каждым годом возрастает количество судебных разбирательств в отношении застройщиков, находящихся в стадии банкротства. Вместе с тем увеличивается и число дольщиков, пострадавших в результате неудачного инвестирования строительства, которые изо всех сил пытаются возвратиться вложенные средства.

Данная статья посвящена вопросу решения проблемы в ситуации, когда дольщику просто необходимо защитить свои права. Так давайте разберемся: что делать кредитору, если банкротство застройщика уже почти отняло последнюю надежду на обретение долгожданной квартиры в новостройке.

Как и почему львиная доля застройщиков задерживает сроки сдачи объектов

Все участники договора долевого участия (далее ДДУ) с нетерпением ожидают приближающегося ввода дома в эксплуатацию. Ведь данная процедура указывает на то, что до момента получения ключей от нового жилья остается всего пара шагов. Но время идет, сроки заканчиваются, а на объекте строительства все реже появляются рабочие.

Второй месяц задержки переходит в третий, а третий в четвертый. Застройщик бросается обещаниями и с энтузиазмом пытается «облагоразумить» уже совсем неспокойных дольщиков. Последние же с отчаянием надеются, что вынужденное ожидание вскоре завершится, и они наконец смогут впервые переступить порог уже достроенной квартиры.

Подобные ситуации встречаются все чаще. Люди ждут, теряя столь необходимое для защиты своих прав время. Застройщик же по-прежнему не торопится, ему не до этого. Ведь главной его целью теперь является «выйти сухим из воды».

Почему происходит именно так? Ответ очевиден: для завершения строительства у компании денег нет.

Возможно дольщик задастся вопросом: как средств может не хватать, если возводящийся объект профинансирован инвесторами, то есть будущими владельцами жилья?

Причины подобного исхода могут быть самыми разнообразными:

• Рост цен на строительные материалы;
• Неверно спланированная сметная документация и (или) бизнес-план;
• Падение курса доллара;
• Погодные условия;
• Повышение тарифной ставки при оплате труда строительным работникам и так далее.

Данный перечень можно еще долго продолжать. Однако главная суть сводится к следующему: застройщик либо «прогорел», либо присвоил деньги себе.

Упадок застройщика – проблема дольщика

Итак, если вышеописанная ситуация знакома вам не понаслышке, то следует срочно предпринимать активные меры. Начать стоит с расторжения договора с Подрядчиком в одностороннем порядке. И сделать это нужно до того, как на него обрушатся десятки исков от кредиторов в суде.

Выясняем: является ли застройщик банкротом

Поскольку в данной статье мы говорим именно о факте банкротства застройщика, давайте разберемся, каким образом можно выяснить, действительно ли Подрядчик находится в столь неприятном для инвесторов положении.

Итак, на просторах интернета необходимо найти официальный сайт арбитражного суда определенной области (где зарегистрирован контрагент) и перейти в раздел картотека.

Там вы найдете графу участник дела, в нее и введите наименование застройщика или его ИНН. В результате поиска вы увидите список дел (при наличии), и чем их будет больше, тем меньше шансов возвратить уплаченные деньги.

Если в перечне дел вы обнаружите банкротный иск, то означать это может следующее:

• Кредитор мог обратиться с иском, не дожидаясь требования суда первой инстанции;
• Иск о признании застройщика банкротом был подан по причине наличия неустойки;
• Застройщик попросту не исполняет или не может исполнить решение суда.

В первом и втором случае исцу практически со 100% вероятностью будет отказано. Во-первых, просрочка не является по закону признаком банкротства, во-вторых сумма долга должна быть огромной и не выплачиваться в соответствии с решением суда четверть года.

Третий случай весьма распространен. И не указывает ни на что, помимо залегания застройщика на дно.

Теперь приступим к самому интересному:

• Если вы видите иск о банкротстве, нажмите на него и разберитесь, что же там происходит. Ваше внимание должно привлечь количество истцов;
• Если их несколько, то, скорее всего, положение застройщика, как и ваше, не так уж и печально. А вот количество заявителей, превышающий десяток демонстрирует совершенно обратное;
• Скорее всего, сразу после реализации активов и, как следствие, частичного расчета с кредиторами, застройщик исчезнет. А вы от него больше ничего не дождетесь, так как брать будет уже нечего.

Знакомимся со стандартной линией развития событий

Разумеется, рано или поздно обманутые и не дождавшиеся новых квартир дольщики начнут подавать иски в суд. Но это процесс не быстрый.

Пока идут суды, застройщик приступает к уступке прав на квартиры в отношении определенной фирмы, перечисляющей деньги вовсе не в целевом направлении. В итоге средства уходят, минуя дольщиков и оседают где-то в оффшорах.

А тем временем количество исков по-прежнему растет, как и суммы долга, и если они не выплачиваются, то выигравшие дела кредиторы отправляются в арбитраж с новым требованием: подать на банкротство должника.

На самом деле никому банкротство и не нужно: инвесторы хотят всего лишь вернуть деньги, а застройщик боится потерять прибыль, ведь не все квартиры еще проданы. В такой ситуации должник может поступить следующим образом: отдать часть денег из кармана компании, которой уступил права на «недострой» и на время успокоить кредиторов.

Но деньги же возвращены не все, и застройщик к этому не стремится, он всего лишь хочет выиграть время и реализовать по «проверенной схеме» максимальное количество имущества дольщиков. Для своих оппонентов горе-Подрядчик становится окончательно неплатежеспособным, что приближает час иск, все больше нервируя инвесторов.

Наконец кредиторы теряют терпение, и все же подают на банкротство должника. К этому времени, как правило, количество истцов возрастает до максимума, а это указывает на необратимое начало конца.

Квартирный вопрос

Если вам удалось выяснить реальное положение дел и, по вашему мнению, оно оказалось достаточно нерадостным, то стоит задуматься над спасением хотя бы того, что осталось, то есть квартиры, в каком бы состоянии она не была.

Что делать, если жилье почти достроено

В соответствии с законодательством РФ право собственности на жилое помещение может быть признано только в случае, если объект капитального строительства завершен не мене чем на 75%. А именно такое признание и должно быть основной целью дольщика.

Ведь при одобрении подобных исковых требований квартира окажется полностью в его распоряжении, что указывает на достижение цели в возврате средств (если не всех, то хотя бы большей части).

Обратите внимание! В суде придется постараться, доказывая процент готовности дома. Также вы можете столкнуться с трудностями в случае, если квартиры выставят на аукцион для продажи с целью покрытия долгов застройщика.

Ознакомьтесь: передача незавершенного объекта строительства

В каком случае право собственности признать квартиры нельзя

Когда жилье возведено менее чем на 75%, вариант с признанием права собственности совершенно невозможен для воплощения в жизнь. В этом случае дольщику остается лишь добиваться возврата вложенных денежных средств.

Обратите внимание! Есть другой выход: обратиться в суд с требованием передать строение в будущую собственность, путем включения его в специальный реестр. Данное право дольщика регулируется законом о банкротстве.

Ознакомьтесь: реестр требований участников строительства

На заметку! Если речь идет о нежилом недостроенном (менее 75%) помещении, то никакой из вышеперечисленных вариантов не подходит. Кроме денег вы потребовать ничего не можете.

Законодательная защита прав дольщиков: что изменилось на сегодняшний день?

Резонансные дела обанкротившихся застройщиков заставили правительство законодательно повысить уровень защиты дольщиков, особенно это касается последних лет. Давайте разберемся подробнее в нюансах этих изменений и обратим внимание на самые значимые права инвесторов в случае банкротства.

Предоставляемые государством привилегии

Наиболее существенными правами дольщиков можно считать следующие:

• Установлена третья очередь погашения требований о возврате задолженности, в то время как иные кредиторы могут получить свои деньги лишь в четвертую очередь;
• Дольщики самостоятельно выбирают форму возврата между квартирой и деньгами;
• Участникам строительства доступен самостоятельное установление размера убытков, которые они понесли в результате действий застройщика;
• Инвесторы могут вернуть право собственности на жилье разными способами;
• Кредитором доступна возможность проводить собственные собрания, на которых ни застройщик, ни какие-либо третьи лица право голоса не имеют.

Ознакомьтесь: очередность удовлетворения требований дольщиков

Способы передачи права собственности жилого помещения

Когда становится очевидным, что строительство дома под управлением текущего застройщика не представляется возможным, необходимо предпринять меры по возврату квартиры, пусть даже недостроенной.

Требования о передаче помещения, заявленные дольщиком, могут быть погашены одним из следующих способов:

• Путем передачи жилого помещения;
• Путем передачи незавершенного объекта строительства;
• Также можно привлечь нового, более надежного застройщика с целью окончания возведения объекта.

Нововведения

В 2017 году в РФ Президентом были внесены некоторые изменения в законодательство, касающееся банкротства застройщика. Они касаются исключительно усиления защиты прав инвесторов при строительстве помещений (жилых и нежилых).

В соответствии с дополнениями, контроль за возмещением выплат дольщикам была возложена на специальный фонд. Обязательство по исполнению ДДУ должно обеспечиваться за счет страхования или договоров поручительства.

При этом банку будет отводиться часть средств от обоих договоров, а оставшаяся сумма передаваться фонду.

Что обязательно нужно знать дольщику: распространенные ошибки при требовании неустойки

Поскольку со многими нюансами поведения при банкротстве застройщика мы познакомились, пора обратить внимание на неустойку. Ведь зачастую она составляет немалую сумму, которую навряд ли кто-то откажется получить.

При попытке взыскания лучше всего действовать осторожно и чрезмерно не жадничать.

Не лишним будет познакомиться также со следующим перечнем советов, который гарантированно поможет добиться необходимой цели:

• Внимательно изучите условия договора и сроки исполнения обязательств застройщиком перед тем как подавать иск о взыскании пени. Все дело в том, что нередко в договоре прописано несколько дат. Одна, например, указывает на срок сдачи в эксплуатацию, а другая, на срок подписания акта сдачи-приемки, а это разные вещи. Дожидаться следует именно второго и, спустя несколько месяцев, можно отправляться в суд;
• Правильно считайте сумму за просрочку. Она зависит от общей цены участия;
• Если вы уже обращались к застройщику с требованием оплаты пени и получили от него одобрение с обещанием произвести выплату после передачи заветного ключа от квартиры, то не надейтесь на гарантированное исполнение этого действия. Скорее всего, оно так и останется обещанием;
• Не тяните с судом. Кто сказал, что застройщик не будет объявлен банкротом уже через несколько недель или вовсе не попадет за решетку;
• Время идет, а неустойка растет. Но этому факту не стоит слишком долго радоваться. Если набежит слишком большая сумма, то суд ее все равно не удовлетворит в полном объеме и урежет как минимум наполовину;
• Не стоит думать, что в случае, если вы взыщете с застройщика неустойку, то это неоспоримо приведет к последующему банкротству организации. Это не так. Сумма пени за просрочку сдачи квартиры дольщику – ничтожно малая сумма по сравнению с общим капиталом. Главная угроза застройщика – это банки, производители, поставщики. Только баснословные суммы долга могут грозить крахом;
• Не опасайтесь того, что застройщик откажется выдавать вам ключи после судебных разбирательств по поводу неустойки. Скорее всего, последнее только ускорит процесс. Зачем подрядчику платить вам лишние деньги, если значительно проще разобраться с вами побыстрее и тянуть с остальными, более доверчивыми инвесторами;
• Если вы все же наконец подписали акт приема-передачи жилого помещения, отказываться от законной неустойки все равно не стоит.

Ознакомьтесь:

• Образец претензии застройщику
• Образец искового заявления о взыскании

В завершение

В данной статье мы подробно разобрались в проблеме фактически намеренного банкротства застройщиков и вытекающих из этого отрицательных результатов для дольщиков. Примечательно, что никто от подобных ситуаций не застрахован, потому что в современности банкротятся даже, казалось бы, устоявшиеся известные организации.

Главное, попав в столь неприятное положение, помнить о своих правах, уверенно действовать и не совершать типичных ошибок. Ведь кто-то уже давно поэкспериментировал до вас.