Инвестиционные возможности во Вьетнаме
Совсем недавно для россиян было открыто такое направление как Вьетнам. Несмотря на инвестиционные возможности страны, в которой правит социалистический режим, правительство создает все условия для развития местной экономики в разных сферах.
К примеру, в сфере недвижимости, по оценкам Министерства планирования и инвестиций на 2019 год зарегистрировано размещение капиталов из-за рубежа на сумму около 900 млн долларов. В чем особенность экономической системы Вьетнама, какие области на сегодня развиты, можно переводить капиталы за рубеж в этом направлении для россиян, с какими особенностями это связано, подробно в материале.
Содержание
Особенности инвестирования во Вьетнам
Программа размещения средств в вьетнамской экономике была принята в 2005 году.
Правительство утвердило три формы размещения иностранных капиталов на законных основаниях, среди них:
- Создание совместного предприятия со 100% уставным капиталом за счет иностранных средств при условии заключения договора о деловом сотрудничестве. Такой контракт допускается оформить только с государством, в интересах которого действуют соответствующие уполномоченные органы.
Утверждение доступных способов взаимного сотрудничества с иностранными контрагентами совпало с принятием Вьетнама в состав Всемирной торговой организации. Это случилось в 2007 году.
С этого времени в стране начался стремительный рост показателей сферы недвижимости за счет значительных инвестиционных вливаний из-за рубежа. В 2008 году в стране был отмечен бум строительства жилых комплексов, бизнес-центров, развлекательных комплексов, туристических объектов.
Это стало причиной роста цен на недвижимость и землю. Спустя десятилетие, на 2019 год цены во Вьетнаме в этом секторе вполне конкурентоспособные. Действует ряд ограничений на пользование и покупку объектов.
Инвестиции в землю во Вьетнаме
Важно: во Вьетнаме действует коммунистический строй. Согласно социальным принципам экономики вся земля в государстве находится в общем пользовании государства, то есть народа.
Купить наделы иностранцам как в капиталистически-развитых государствах практически невозможно. В законах Вьетнама прописано, что вся земля принадлежит населению.
Поскольку приобрести землю лицам с иностранными паспортами фактически невозможно, предлагаются такие варианты, как оформление участков в лизинг или аренду. Договор заключается на определенный срок.
Юридическим лицам земля передается в пользование в ограниченных законодательством случаях, среди них:
- Назначение. Государство передает надел в управление вьетнамской компании, которая может организовываться на средства иностранного капитала. Заключается договор как на возмездной, так и безвозмездной основе.
- Лизинг. Земля может передаваться в срочное пользование как компании, учрежденной во Вьетнаме, так и зарегистрированной за рубежом. Государство передает участки иностранцам только по этой схеме.
- Пользование. Надел управляется совместным предприятием, созданным как на деньги из зарубежных источников, так и во Вьетнаме. Создается инвестиционная зарубежная фирма – FIC.
На сегодня круг субъектов, которые могут передавать государственное достояние – земельные участки, значительно расширен.
В этом качестве может выступать не только государство, но и следующие лица:
- экономические организации, учрежденные по вьетнамским законам, как в государственных, так и частных формах – ЗАО или ООО;
- граждане, имеющие вьетнамское гражданство или статус резидента этой страны – легализованный ВНЖ или ПМЖ;
- иностранная инвестиционная компания, заключившая договор аренды с государством при условии полной оплаты лизинга на весь срок пользования.
Внимание: передавать в пользование землю могут только компании, которые получили разрешение на праве назначения, оформленное на основании земельного закона, действующего до 1 июля 2014 года. А также в случае, если оплаченное время лизинга составляет минимально 5 лет.
Срок выдачи земли в лизинг составляет максимально 50 лет, в исключительных ситуациях – 70 лет. Практикуется сублизинг, но очень редко и при участии при проведении сделки профессионального юриста.
Иногда регистрацию соглашения об аренде можно продлить, происходит это в случаях:
- при соблюдении в полном объеме законодательства о земле;
- при использовании участков в полном соответствии с целевым назначением.
Если эти нормы нарушены, то в пролонгации договора скорее всего откажут. Заявление на продление подается не позднее, чем за 6 месяцев до момента истечения заключенного договора. К ходатайству необходимо приложить план развития надела.
Инвестиции в апартаменты во Вьетнаме
По поводу покупки недвижимости в виде жилых и коммерческих помещений во Вьетнаме существует.
Стать покупателем такого вида имущества в стране могут следующие категории иностранцев:
| Прямые инвестиции во Вьетнам | Занятие гражданами управленческой деятельности в организации во Вьетнаме | Деятельность должна вестись на территории этого государства и отчисляться налоги в местный бюджет. |
| Заслуги перед Вьетнамом и народом | При награждении лиц с иностранными паспортами наградами. | Если деятельность таких лиц отмечена по распоряжению премьер-министра. |
| Образование в высших учебных заведениях | Если они имеют квалификацию в социально-экономической сфере. | Специалисты такого уровня требуются в Республике для занятия определенных должностей. |
| Заключение брака во Вьетнаме | С местным граждаником/кой. | Признается только официальный брак. |
| Трудовой договор в иностранных компаниях, занимающихся недвижимостью. | Если апартаменты приобретаются для сотрудников таких фирм. | Организация должна работать на территории Вьетнама и иметь легализованный статус. |
Важно: право владения недвижимостью составляет максимально 50 лет. Земля и апартаменты в собственность иностранных лиц не оформляются. По истечении этого срока объекты должны быть подарены или проданы. Договор можно заключить не менее, чем через 1 год после заключения купли-продажи. Иностранцы вправе владеть только одним объектом.
Согласно поправкам, инициатором которых выступило Министерство строительства Вьетнама, планируется в перспективе расширить перечень категорий иностранцев, имеющих право на аренду недвижимости. Будет расширено число объектов, которые можно будет взять в срочное пользование.
А срок заключения договора увеличат с 50 по 70 лет. Правда, такие положения еще находятся в стадии разработки. Правительство намерено активно привлекать иностранный капитал для развития экономики страны.
Получить индивидуальные строения – дома и виллы в лизинг, могут следующие категории иностранных граждан:
- частным лицам и организациям, имеющим аккредитацию за рубежом, при нахождении во Вьетнаме легально не менее 3 месяцев подряд;
- вьетнамцам, которым необходимо для проживания жилье на время пребывания на Родине, если они постоянно находятся в силу каких-либо обстоятельств за рубежом.
Порядок покупки недвижимости во Вьетнаме
Существует несколько законных вариантов покупки недвижимости в стране на законных основаниях.
Однако все они связаны с необходимостью взаимодействия в той или иной мере с государственной властью. Это касается как установления аренды земли, так и апартаментов.
Среди легальных схем приняты следующие:
| Заключение контракта с органом государственной власти, занимающимся распределением недвижимости. | Земля предоставляется по распоряжению за именем Вьетнамской Республики в аренду на развитие проекта. | В качестве отраслей, которые могут быть приняты во внимание при передаче земли под развитие, к примеру, открытие туристических проектов. |
| Регистрация юридического лица. | Фирма должна создаваться при условии размещения 100% уставного капитала из зарубежных источников. | Также возможно создание совместного предприятия для получения аренды на землю, при этом доля владения иностранной компании во вьетнамском ООО должна составлять не менее 75%. |
Заметка: уровень безработицы во Вьетнаме по показателям 2017 года составил всего 1,8%. Доход на душу населения зафиксирован в размере 2 485 долл. США.
Правила оформления купли недвижимости во Вьетнаме
Оформление документов на формальную куплю-продажу недвижимости (по документам фактически срочная аренда) происходит примерно в течение 2 месяцев.
Схема оформления применяется примерно следующая:
- поиск объекта на покупку;
- проверка юридической чистоты документов на квартиру или землю – титула;
- открытие счета покупателем за рубежом в иностранной валюте или вьетнамском банке для перечисления средств в счет оплаты;
- заключение предварительного договора с продавцом, внесение аванса в размере от 5 до 10% от стоимости.
- подписание основного соглашения о покупке с передачей полностью всей суммы или первого взноса, если платеж предполагается в рассрочку.
Если окончательный договор не подписывается и условия его не выполняются по вине покупателя, вследствие допущения им отсрочки или немотивированного отказа от совершения сделки, аванс остается в распоряжении продавца. Таким образом действует механизм компенсации убытков для собственника, предлагающего продажу объекта.
В случае приобретения апартаментов в застраиваемом объекте требуется проверка разрешительных документов на строительство у компании. С государством и местными властями должен согласовываться план постройки.
При приобретении жилья или офиса на вторичном рынке обязательно проверяется чистота титула – подтверждения права собственности на недвижимость. При этом нужно проверить все документы на бывших владельцев.
Также контролируются платежи бывшего владельца по коммунальным услугам, управляющим компаниям во избежание накопления задолженности и покупки объекта с долгами. В результате оформления сделки выдается сертификат, подтверждающий право пользования землей.
Заметка: в 2017 году экономика Вьетнама достигла пика. Инвестиционные вложения за отчетный период приблизились к отметке 34 млрд долл. США, что составляет рекордное значение даже для европейских стран. За последние 5 лет, с 2014 по 2019 годы вливания в туристический сектор увеличились на 104%.
Стоимость покупки недвижимости во Вьетнаме
Приобретение объекта на вьетнамской земле связано с рядом расходов. Они связаны как с оплатой стоимости апартаментов и права пользования земельным участком, так и внесения обязательных сборов в бюджет.
К ним относятся:
- НДС – подлежит внесению в бюджет размере 10% от цены недвижимости на момент оформления сделки;
- государственная пошлина – 1% от договорной цены;
- переход права собственности на нового владельца – 1 долл. США;
- услуги нотариуса – 0,2% от стоимости объекта;
- юридическая поддержка – от 1,5 до 5% от согласованной цены;
- регистрационный сбор – 0,5%, но не более 24 000 долл. США;
- имущественный налог – 0,5% оплачивается продавцом до момента оформления свидетельства о собственности;
- налог на прибыль – продавец оплачивает в бюджет 2% от полученных средств, примерно 25% оплачивается с прибыли посредника, зачастую в этом качестве выступают риелторские компании.
Наиболее привлекательными регионами для размещения средств в экономику Вьетнама считаются центры курортного отдыха. К таковым относятся Вунгтау, Хойан, Муйне и Дананг, Нячанг, остров Фукуок, Хошимин (Сайгон).
Новые объекты строятся уже с учетом современных требований и полной инфраструктуры для отдыха. Это СПА-салоны, тренажерные залы, бассейны, рестораны, поля для гольфа. Возможно возведение как небольшого дома, так и виллы по индивидуальному проекту.
Заключение
Покупка недвижимости во Вьетнаме – вполне доступное мероприятие. Однако при этом следует учитывать, что размещенные средства в объект необходимо окупить через 50-70 лет путем продажи.
Также допускается дарение. Владение объектами жилой и коммерческой сферы, а также земельными участками осуществляется на праве пользования.
Полноправной собственности, совмещающей распоряжение и управление в полном объеме апартаментами или участками, не принято. Это связано с особенностью вьетнамской экономики – в стране главенствующей является коммунистическая партия.
Таким обстоятельством обосновано отсутствие слаженной капиталистической системы. Управление осуществляется на социальной основе – земля в стране считается достоянием народа.
В связи с этим пользование такого вида имуществом возможно только на временной основе. На это стоит обратить внимание иностранным инвесторам при планировании разрешения капиталов в экономику этой страны.
