Коммерческая недвижимость: что это такое и каковы ее ключевые особенности

Вся недвижимость в целом разделяется на коммерческую и жилую. И если с последней все более или менее понятно, ведь название говорит само за себя, то при определении коммерческих объектов стоит выделить некоторые существенные особенности.

В данной статье мы расскажем о том, что же представляет собой коммерческая недвижимость, чем она отличается от жилой, зачем ее приобретают и как используют.

Какую недвижимость относят к коммерческой

К объектам коммерческой недвижимости относят помещения, сооружения и здания, которые приобретаются с целью извлечения прибыли при их последующем использовании либо для ведения бизнеса.

В качестве владельца коммерческой недвижимости может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Главным критерием объектов является их доходность, зависящая от ряда факторов. Но о них мы расскажем чуть позже.

Отличительные черты коммерческих объектов

Одной из особенностей коммерческих объектов является то, что с их помощью извлекается доход. Правильнее будет сказать, что это – главная цель приобретения недвижимости нежилого фонда (хотя и не всегда).

Чаще всего купленные здания или сооружения сдают в аренду, получая при этом относительно стабильную прибыль. Нередко предприятия и предприниматели используют объекты и для своих целей: организовывают на их территории склады, производства, офисы и прочее.

Что касается окупаемости, то здесь стоит отметить: инвестирование в недвижимость – длительный процесс. Быстро получить доход получится только при удачной перепродаже объекта.

А вот при сдаче в аренду окупаться помещение будет в течение 8-10 лет. И только после этого покупка начнет приносить инвестору долгожданную «чистую» прибыль.

Виды коммерческой недвижимости

Условно все рассматриваемые объекты можно разделить на 6 групп.

В соответствии с этим выделят следующую коммерческую недвижимость:

• Под розничную торговлю. Как становится очевидным из названия, такие помещения используются для открытия магазинов, торговых и развлекательных центров;
• Индустриальная. К ней относят производственные склады и площади;
• Офисная. Она может представлять собой как крупные центры с большим числом арендаторов, так и отдельностоящие здания, которые принадлежат одной организации и находятся в ее пользовании;
• Социальная. Таковой являются: медицинские центры, образовательные учреждения, аэропорты и прочие;
• Универсального назначения. Такие «свободные» объекты не могут быть заняты всем, чем угодно. Подобное название указывает на то, что на их территории можно расположить кафе, рестораны, бары, гостиницы и другие помещения, связанные со сферой обслуживания. Здесь многое зависит также от габаритов и месторасположения объекта.

На заметку! Среди коммерческих объектов могут быть и жилые. К ним относятся апартаменты, гостиницы, дома престарелых, отели.

Переход квартир из коммерческого фонда в жилой и наоборот

Изначально при строительстве многоэтажных домов, будущие квартиры по своей сути являются коммерческими объектами. Почему?

Дело в том, что для производства строительно-монтажных работ и возведения здания подрядчики привлекают инвесторов, которые вкладывают деньги в проект, с целью получения в последующем прибыли при их продаже собственникам.

После реализации квартир они переходят во владение постоянных жильцов (не всегда, но чаще всего), тем самым становясь и по сути, и по факту частной собственностью.

Бывают и обратные случаи, ведь иногда жилая недвижимость может приобретать статус коммерческой. В качестве примера можно привести перевод помещений или квартир, расположенных на первых этажах многоэтажек в нежилой фонд для организации в них точек розничной торговли, парикмахерских, магазинов, салонов и аналогичных мест.

Варианты использования помещений

Выше уже было сказано, что коммерческая недвижимость приобретается с целью извлечения прибыли, которую можно получить, используя несколько способов. Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Перепродажа

Для относительно быстрого заработка инвесторы предпочитают перепродавать недвижимость. Это так называемый спекулятивный метод получения дохода.

Размер его точно определить заранее не представляется возможным. Ведь в любой момент цены на недвижимость могут измениться, причем как в большую, так и меньшую сторону.

Важным плюсом является то, что здания, сооружения и прочие объекты никогда не обесцениваются, ведь они ликвидны. Однако возможности спада стоимости на фоне кризисных явлений никто не отменял. Да и это не единственная причина, в соответствии с которой цена может упасть.

Например, выгоднее всего покупать строящиеся объекты. И инвестор, следуя данной аксиоме, приобретает квадратные метры в будущем многоквартирном доме в новом районе. По плану на его территории должны будут организовать отличную инфраструктуру, построить магазины, школу и детский сад.

Но тут внезапно все меняется: строительство дороги, которая должна была проходить рядом с домом и связывать новый район с центром города внезапно отложили на неопределенное время либо вовсе отменили, заменив ранее установленный план на новый.

С точки зрения экономии введенные изменения хороши. А вот если смотреть на новую дорогу глазами жильцов, то она оказывается очень неудобной, ведь до центра теперь, допустим, придется добираться часами, в объезд.

Что это будет значить для инвестора? Крах надежд на ожидаемый заработок. Ведь цены при на квартиры в новом доме упадут за счет сложившихся обстоятельств, а, значит, продать недвижимость действительно выгодно уже не получится.

Обратите внимание! При удачной покупке по сниженной цене «вторички» или «первички» инвестор может неплохо заработать. Особенно в последнем случае. Доход может достигать и 20-25%.

• Рейтинг стоимости квартир в РФ 2020
• Рейтинг стоимости новостроек в РФ 2020
• Топ 5 застройщиков России
• Топ 20 застройщиков Москвы

Сдача в аренду

Такой вариант использования недвижимости может быть более ожидаемым и стабильным, но и здесь есть свои «подводные камни».

Дело в том, что срок окупаемости зависит от стоимости аренды, а она, в свою очередь, от целого ряда факторов, таких как:

• Месторасположение здания;
• Его техническое состояние;
• Востребованность арендного имущества в конкретном регионе;
• Покупательская способность и прочее.

Прибыль владельца недвижимости, как правило, равняется стоимости арендной платы, из которой следует вычесть амортизацию и налоги. Но это касается лишь периодических платежей.

А ждут инвестора еще и единоразовые. К ним относят, например, траты на ремонт (при необходимости), оплату услуг риелтора, юриста.

На заметку! Не каждому под силу полноценное управление коммерческой недвижимостью. Поэтому в случае, если вы не хотите утруждать себя изучением нюансов, то можно обратиться в специализированную компанию, которая будет управлять вашей недвижимостью. За определенную плату специалисты будут вести полный контроль над состоянием, амортизацией и прибылью от сдачи в аренду, стремясь сделать ее как можно более высокой.

Факторы, от которых зависит стоимость коммерческой недвижимости

Стоимость объектов зависит от тех же факторов, что и размер дохода от аренды. Это: инфраструктура района, в котором недвижимость располагается, ее состояние, внешние характеристики, наличие отдельного входа и т д.

Для наглядности, проведем несколько фактов:

• Объект, имеющий выход на улицу, будет стоить дороже чем тот, который располагает выходом во двор;
• В цене будет недвижимость, месторасположение которой подходит для ведения наиболее востребованного бизнеса. Например, аренда помещения на первом этаже дома, расположенного в центре города будет высокой, а у здания на окраине или вовсе в городском поселке – ниже. Причем даже при условии, если поселковое помещение вдвое больше по квадратуре;
• Если сооружение сдается в аренду с целью организации склада или производственной площади, то учитываться будет удобство подъездных путей, присутствие близлежащих магистралей и прочее.

Обратите внимание! Более половины объектов коммерческой недвижимости оцениваются дороже жилых. Это связано именно с возможностью извлечения дохода и последующей окупаемости.

Коротко о налогообложении коммерческих объектов

Еще не так давно отправной точкой для исчисления налоговой базы являлась инвентаризационная стоимость объекта. Но в ряде регионов страны рыночная цена значительно отличалась от указанной.

В связи с этим были предприняты меры по «упорядочиванию» и упрощению системы исчисления. Поэтому начиная с 2015 г. рынок недвижимости стали переводить на кадастровую систему исчисления налога, основанную на реальной стоимости.

Ставка может быть фиксированной и плавающей. Применяются обе не чаще 1 раза в году. Максимальное значение не превышает 2,2% от стоимости имущества.

Обратите внимание! Если владельцем объекта выступает юридическое лицо, то налоговая ставка определяется местным распорядительным органом конкретного региона.

Стоит также отметить, что ставки налога одинаковы не для всех. Есть и льготные категории. К ним относятся: предприниматели, применяющие УСН, религиозные организации, научные центры.

Каждый субъект налогообложения обязан заполнить декларацию и передать ее в налоговый орган лично либо путем электронного направления через личный кабинет на официальном сайте инспекции.

На заметку! В роли коммерческой недвижимости может выступать не только помещение или здание, но и земля, которая тоже облагается налогом.

Подробнее о налоговом законодательстве в отношении недвижимости в целом, правилах подачи, заполнения деклараций и льготных категориях плательщиков вы можете узнать, скачав файлы ниже:

• Заявление на льготу
• Заявление на получение льготы на земельный налог
• Заявления о его гибели или уничтожении имущества
• Земельный кодекс РФ
• О налоговой базе при исчислении налога на недвижимость
• Перечень субъектов, в которых применяется кадастровая стоимость для исчисления налога на недвижимость
• Порядок заполнения формы Сообщения
• Порядок исчисления сумм налогов
• Порядок определения налоговой базы для земельного участка
• Приказ от 26.03.2018 № ММВ-7-21/167 о налоговом вычете
• Приложение 2 к заявлению на льготу
• Приложение 3 к заявлению на льготу
• Ст. 378.2
• Ст. 389 НК РФ
• Ст. 407 налоговые льготы
• Статья 403. Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения
• Форма Сообщения о наличии объектов
• Форма уведомления о выбранном земельном участке, в отношении которого применяется налоговый вычет по земельному налогу
• Форма Уведомления о выбранных объектах
• Формат Сообщения о наличии объектов
• Формат Уведомления о выбранных объектах

В заключение

Коммерческая недвижимость, в отличие от жилой, предназначена для заработка и ведения предпринимательской деятельности. В первом случае доход получают от аренды или перепродажи, которые приносят прибыль в разном размере.

Стоит ли становиться обладателем коммерческих объектов, каждый решает для себя сам. Однако статистика показывает, что данный тип инвестирования является одним из самых популярных.