Инвестиции в землю: насколько актуальна крылатая фраза Марка Твена для современной России

«Покупайте землю – ее больше не производят». Так говорил известный писатель Марк Твен еще в позапрошлом веке. В те времена это высказывание было как нельзя актуальным, однако сейчас ситуация заметно изменилась, и перспектива инвестиций в землю стала весьма сомнительной, в особенности, если говорить о России.

Да, вложения в недвижимость в целом является ликвидным и сравнительно надежным вариантом инвестирования. Однако тут следует рассматривать именно вид вложений и тип самого объекта, ведь от этого напрямую зависят и возможные риски, и сроки, и размер вклада.

А как же обстоят на данный момент дела на рынке земли? Являются ли участки самоценным активом? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в данной статье.

Рынок земельных участков: разбираемся в нюансах и характерных чертах

Если рассматривать землю в качестве ограниченного природного ресурса, то покупка ее может показаться надежным активом, способным принести прибыль. И вам бы удалось прилично заработать в случае, если бы вы купили участок примерно в начале столетия. И это, пожалуй, пока единственный позитивный момент.

Сразу стоит отметить, что звучная фраза Марка Твена совершенно не подходит для РФ. Все дело в том, что земля и перспектива вложений в нее сильно зависят от целого ряда факторов, связанных не только с рынком недвижимости, но и с экономическими изменениями, происходящими в государстве, да и в мире в целом.

• Во-первых, для рынка земли характерна высокая степень централизации. Около 85% всех участков, расположенных в Подмосковье в радиусе 40-45 км, принадлежат всего нескольким десяткам крупных «игроков»;
• Во-вторых, земля сильно зависит от макроэкономических и аналогичных параметров, таких как, например, курс доллара;
• В-третьих, на земельном рынке в настоящий момент наблюдается стагнация (застой) и рецессия (умеренный спад, замедление развития и роста), цены стремительно падают. Нельзя сказать, что критично, но выиграть от этого уж точно нельзя;
• В-четвертых, ликвидность участков низкая. Соотношение предложений и спроса наглядно это демонстрирует;
• В-пятых, изменения стоимости такого рода недвижимости сложно спрогнозировать;
• И, наконец, налоговую нагрузку никто не отменял, более того, она только увеличилась. Еще в 2015 году налоговая база была привязана к кадастровой стоимости, что спровоцировало рост сумм обязательных платежей в бюджет.

На заметку! На данный момент законодательством РФ предусмотрена льготы на земельный налог. Причем касается это не только физических лиц и предпринимателей, но и организаций. Подробности читайте в Законе (скачать файлы ниже).

• Заявление на получение льготы на земельный налог
• Ст 389 НК об объекте налогообложения
• Ст 394 Налоговые ставки на земельный налог
• Ст. 391 Порядок определения налоговой базы
• Ст.365 О налоговых ставках
• Ст.396 Порядок исчисления платежей в бюджет
• Уведомление о выбранном земельном участке, в отношении которого применяется налоговый вычет по земельному налогу
• Физическим лицам и ИП о налоге на землю

О том, как можно и нужно зарабатывать

Анализируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что рынок земли – сплошная утопия. Однако есть и хорошие новости. При правильном подходе и пущей осторожности заработать на инвестициях в землю все-таки можно. Следуйте несложным правилам, и шансы на получение прибыли существенно возрастут.

Совет 1. Не стоит надеяться на быстрый доход от вложений в участок. В большинстве случаев, такая инвестиция является долгосрочной. Получить прибыль за короткий срок удается крайне редко. И, как правило, это всего лишь дело случая.

Совет 2. Земля, как самостоятельный актив, потеряла свою актуальность. Покупать ее следует только при условии, что вкладчик точно знает, с какой целью он будет участок использовать.

Вариантов развития событий может быть десятки.

Вот несколько примеров популярных инвестиционных стратегий:

1. Землю можно приобрести для последующей перепродажи. Такой способ заработка действенный, но рискованный. Он больше подходит профессиональным инвесторам, владеющим информацией о недооцененных активах (так называемой инсайдерской);
2. В качестве альтернативы есть другой вариант: покупка земли сельскохозяйственного назначения с целью организации фермерского хозяйства либо сдачи ее в аренду с той же целью. В первом случае речь идет скорее об открытии своего дела, а во втором – о постоянном пассивном доходе, который нередко сложно получить в силу низкого спроса на аренду земель;
3. Третий способ извлечения прибыли – приобретение земельного участка для последующего строительства на нем объекта недвижимости, который можно перепродать в будущем совместно с землей либо, опять же, сдавать в аренду.

На заметку! Последний вариант больше остальных подходит тем, кто предпочитает минимизировать свои риски. Однако в то же время, реализация подобного плана требует немалых финансовых затрат, которые может позволить себе не каждый инвестор, купивший землю.

Совет 3. В случае инвестирования с целью строительства, стоит заранее задуматься об объекте, который будет возводиться. Наиболее популярными являются: здания гостиничного типа в виде отелей, санаториев и баз отдыха, а также индивидуальные жилые постройки, такие как многоквартирные дома, коттеджи, таунхаузы и прочее.

И все бы хорошо, но и тут есть свои недостатки и сводятся они к следующему:

• Как уже было сказано, покупка земли с целью последующего строительства удовольствие не из дешевых. Одно дело приобрести квартиру, а другое – купить участок и построить на его территории коттедж;
• При реализации подобной идеи инвестор серьезно рискует. Связано это с макроэкономическими, маркетинговыми, валютными, юридическими и рядом других рисков;
• Период окупаемость – длителен и может составлять от 3-х до 10-12-ти лет;
• Высокий уровень конкуренции, который напрямую связан с хорошей доходностью и централизацией земельного рынка;
• Такой вариант инвестирования имеет сложную специфику, требующую от бизнесмена специализированных знаний и опыта.

Выбираем тип земельного участка в зависимости от его назначения

Любой инвестор, намеревающийся приобрести землю, должен помнить, что каждый участок имеет свое предназначение, которое в обязательном порядке указывается в прилагающихся к нему документах.

Итак, участок может быть использован для учреждения:

• Крестьянско-фермерского хозяйства, или КФХ. В этом случае земли применяются с целью выращивания сельскохозяйственной продукции. Владелец при этом является индивидуальным предпринимателем, фермером или учредителем юридического лица;
• Садового некоммерческого товарищества, или СНТ, производящего с/х продукцию для некоммерческого использования. Строительство жилых объектов возможно, но этого сложно достигнуть. Владельца ожидают административные и бюрократические барьеры, выставляемые со стороны властей и законодательства;
• Личного подсобного хозяйства, или ЛПХ, на котором можно опять же заниматься выращиванием с/х культур или разведением животных. Возведение строений допустимо, но только с разрешения местной администрации;
• Дачного некоммерческого партнерства, являющегося аналогом СНТ;
• Индивидуального жилищного строительства, или ИЖС. Этот способ эксплуатации возможен лишь на участках поселений, предназначенных для строительства домов, проведения коммуникаций и проводки инфраструктуры.

Более подробную информацию вы можете получить, скачав Земельный Кодекс: Земельный кодекс РФ.

Обратите внимание! КФХ, СНТ и ДНП располагаются исключительно на землях сельскохозяйственного назначения, в то время как ЛПХ может находиться и на просторах поселений. Земля, предназначенная для личного подсобного хозяйства, может быть переведена в статус ИЖС, но только при условии расположения ее в пределах какого-либо населенного пункта.

Вывод напрашивается сам собой: наименее проблематичный вариант инвестиций – ИЖС. И, выбрав данный способ вложений, можно пойти несколькими путями.

1. Самым оптимальным способом извлечения прибыли в перспективе станет покупка земли под индивидуальную жилую застройку, допустим, в строящемся поселке;
2. Альтернатива: приобрести перспективный небольшой участок сельскохозяйственного назначения по сниженной цене с целью последующего его перевода в статус ИЖС и, соответственно, построить на нем дом (коттедж).

Во втором случае события могут развиваться так:

• Вы приобретаете с/х землю, производите ее межевание, меняете статус участка на ИЖС и организовываете строительство коттеджного поселка;
• Получаете от государства участок под учреждение КФХ на льготных условиях, переоформляете его на ДНТ, а после долго и упорно пытаетесь убедить местную администрацию в обоснованности возведения на данной земле жилых объектов;
• Меняете статус уже приобретенного КФХ на ДНТ, ввиду чего производственные ограничения автоматически снимаются. Впоследствии вы можете использовать участок на свое усмотрение, и необязательно это должна быть жилая застройка.

Обратите внимание! Следует помнить, что изменение статуса участка – процедура сложная, длительная и бюрократичная. Более того, оплатив многочисленные пошлины и сборы, вы можете потратить на переоформление в результате больше, чем стоит сама земля.

На что обратить внимание при поиске участка под застройку

Потенциальному инвестору, решившему купить землю, стоит учесть ряд характеристик, которые, в принципе, очевидны.

Это:

• Регион;
• Престижность и безопасность района;
• Удаленность от магазинов, детских садов, школ;
• Статус участка;
• Экологичность местности и ее природные характеристики;
• Развитость коммуникаций и доступность транспорта;
• Востребованность выбранного направления (в случае со строительством специализированного центра или, например, гостиницы);
• Расстояние до населенных пунктов.

В заключение

Вложения в землю – дело рисковое, однако оградить себя от ошибок и, как следствие, убытков все-таки можно. Тщательно изучите рынок, ищите исключительно только недооцененные объекты, вкладывайте средства до того, как будет налажена инфраструктура и обязательно продумайте свою индивидуальную стратегию.

Заработать на земле можно. Следует лишь помнить о том, что участки давно потеряли статус самостоятельного актива, поэтому потенциальному владельцу следует заранее задуматься о будущем использовании своих владений.