Инвестиции в зарубежную недвижимость: почему стоит вкладывать и как это делать правильно
Инвестиции в зарубежную недвижимость как способ заработка востребованы среди бизнесменов со всего мира. И на это вполне объяснимо. Ведь владение квартирами, домами и иными зданиями за рубежом помогает инвестору сохранить и защитить свой капитал путем диверсификации рисков.
Однако это не единственная причина популярности инвестирования в иностранную недвижимость, интерес к которой обоснованно растет с каждым годом все больше. И в данной статье мы расскажем почему. А также рассмотрим основные способы вложений, поговорим о статистике и этапах инвестирования.
Содержание
Немного о статистике и интересах россиян
По данным Tranio, являющегося международным брокером, резкий рост запросов на приобретение недвижимости за рубежом со стороны российских граждан наблюдался в ушедшем 2017 г. По сравнению с предыдущим 2016 г. количество желающих инвестировать в иностранные дома и квартиры увеличилось почти вдвое.
При этом объем операций с иностранной недвижимостью вплоть до сегодняшнего дня так и не смог достигнуть докризисного уровня, оставаясь в соотношении 34% к 45%. Первый показатель характерен для 2019 г., а второй – для 2014.
Что касается типа приобретаемой недвижимости, то лидирует по-прежнему коммерческая. Ее доля составляет около 40%. 30% заявлений поступило в отношении жилого фонда и еще столько же от соинвесторов.
На заметку! В последние годы наблюдается увеличение активности инвесторов. Они значительно «смелее» стали заключать так называемые «быстрые сделки», участвовать в девелопменте. При этом многие даже не приступают к осмотру объекта. Ставка делается только на финансовые показатели, что, в принципе, не удивляет.
В каких странах россияне приобретают недвижимость чаще всего?
Лидерами являются:
Скачайте:
А вот в США инвестировать стали реже. Количество заявок за последние годы сократилось почти вдвое. Эксперты связывают данное явление с напряженными отношениями между Вашингтоном и Москвой.
За счет чего происходит диверсификация рисков
Рынок финансовых инструментов, как известно, широк. И на его фоне вложения в иностранную недвижимость выделяются пониженной коллерацией с рынком облигаций, акций и иными общепринятыми активами, что и способствует диверсификации рисков.
Недвижимость в целом обладает тремя основными особенностями:
- Недвижимое имущество – осязаемо. А это обеспечивает защиту от инфляции, потерь. Цепочка, отражающая ту самую ожидаемую стабильность, выглядит примерно так: растет ВВП, значит, повышается и спрос на недвижимые объекты. Это, в свою очередь, обеспечивает рост стоимости аренды и, как следствие, повышение цены на саму недвижимость;
- Получаемые от инвестирования в нее денежные потоки весьма предсказуемы;
- Недвижимость обладает потенциалом повышения стоимости актива.
Почему именно иностранная недвижимость
Если рассматривать основную и даже можно сказать глобальную причину популярности вкладов в зарубежную недвижимость, то основным критерием в данном вопросе является хеджирование рисков (политических, страновых, природных катаклизмов и спада локального рынка).
По сути иностранное недвижимое имущество – это самые эффективный метод сохранения и увеличения капитала, приобретения второго гражданства или ВНЖ и трансграничного перемещения.
Основные способы вложений в недвижимость
В недвижимость вкладываются, применяя 4 основных способа.
К ним относят:
- Прямое обладание объектом;
- Приобретение public REIT или private;
- Вложения путем краудфандинга;
- REPE.
Данные методы отличаются между собой уровнем риска и доходностью. И каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, о которых мы и расскажем ниже.
Таблица 1. Плюсы и минусы разных способов инвестирования:
| Наименование способа | Его суть | Метод извлечения прибыли | Преимущества | Недостатки |
| Прямое обладание объектом | Представляет собой жилые объекты, приобретаемые для последующей сдачи в аренду либо с целью создания коммерческого фонда. Это могут быть: магазины, отели, кафе или рестораны и прочие объекты. | Арендные платежи, перепродажа. | Владелец является полноправным собственником и сам выбирает способ получения прибыли, а также определяет сроки и возможность перепродажи. |
|
| Покупка доли в портфеле трастов public REIT | Инвестор, в случае применения данного типа инвестирования, приобретает акции, в результате чего становится владельцем доли в портфеле. Траст инвестирует в супермаркеты, магазины, угодия, капитальное строительство. Существуют и узконаправленные трасты, специализирующиеся на вложениях в определенный тип недвижимости, например, гипермаркеты. | Заработок стоит в зависимости от изменения котировок. Также прибыль извлекается в виде дивидендов. На последние трасты, как правило, отводят до 90% всей прибыли. | Не имея права полноправного владения, инвестор получает поток от аренды. Прирост капитала или дивиденды извлекаются из дохода нескольких объектов из диверсифицированного портфеля. | Инвестор не может выбирать объекты для вложения самостоятельно. Комиссионные удержания далеко не всегда прозрачны. |
| Вложения путем краудфандинга | Данный способ инвестирования представляет собой сбор средств, путем использования специализированных платформ. | При долговом краудфандинге доход составляет в среднем 10%. Риск при таком варианте вложения – минимален.
При финансировании капитала риск велик. Однако при успешном завершении проекта инвестор может получить доход вплоть до 20%. |
Инвестор сам может выбирать объект и тип инвестирования. | Вкладчик не может влиять на проект. |
| Прямые инвестиционные фонды REPE | REPE – это фонды. Они доступны только квалифицированным, аккредитованным инвесторам. Минимальный порог для участия – пара-тройка тысяч долларов. | Прибыль выручается от доходных вложений на выходе в форме carried interest или capital gains. | Акционерные компании вкладываются в активы, включающие, приносящие отличный доход, получаемый путем применения действенные современные стратегии. Это может быть, например, опцион или рефинансирование |
|
Этапы инвестирования
Процесс инвестирования в недвижимость, вне зависимости от варианта вложений, должен проходить последовательно. Об этом знает каждый мало-мальски грамотный инвестор. А вот новички иногда отходят от важнейших правил, игнорируя их, и, в результате чего, терпят неожиданные убытки.
Важно помнить, что рынок недвижимости – специфичен и сопряжен с рисками в большей или меньшей степени. Поэтому мы рассмотрим основные этапы инвестирования в иностранные метры, следуя которым, даже начинающий инвестор сможет рассчитывать на доход.
Определяемся с целью
Привлекательность для инвесторов объектов и их месторасположения зависит, в первую очередь, от цели инвестирования.
В случае, если инвестор всаживается в объект, который в будущем планирует использовать для проживания или отдыха, то обратить внимание на стоит на европейские страны, отличающиеся выгодными ценами на жилье и его содержание.
Россияне учитывают, в основном, также следующее:
- Близость к морю. Особенно это актуально для тех, кто желает проживать в приобретенной недвижимости во время поездок на курорт;
- Дополнительные привилегии в виде предоставления второго гражданства или ВНЖ;
- Перспективы развития собственного дела.
Наиболее популярными странами для инвестирования являются: Болгария, Испания, Греция, Чехия.
Если приобрести жилье в данных государствах, то можно смело претендовать на ВНЖ или его аналог – золотую визу.
Для этого инвестору необходимо будет подобрать объект, подать заявление на его приобретение, оформить долгосрочную визу типа Д (либо золотую) и подать документы на регистрацию ВНЖ сразу после завершения процедуры покупки. Некоторые бланки требуемых документов можно скачать ниже.
Скачайте:
Минимальный порог инвестирования характерен для Греции, он составляет 250 тыс. евро.
А вот при покупке недвижимости на Кипре, а также в некоторых иных странах Средиземноморья, вкладчик может рассчитывать на второй паспорт.
При этом для новоиспеченного гражданина не устанавливается ценз оседлости. Информацию об инвестиционных программах самых популярных стан можно скачать ниже.
Скачайте:
При долгосрочных инвестициях, выбор часто падает на высокоразвитые, экономически стабильные европейские страны, цены на недвижимость в которых не подвержены серьезным колебаниям.
К таковым относятся:
- Германия;
- Франция;
- Великобритания;
- Швейцария;
- Австрия.
Особенно востребованной для инвесторов остается недвижимость, расположенная в столицах данных государств.
Если инвестора интересует приумножение капитала в краткосрочной или долгосрочной перспективе, то обратить внимание стоит на государства, характеризующиеся повышенным потенциалом роста цены на недвижимые объекты при условии сохранения доступной стоимости.
Для поиска наиболее подходящей страны есть немало способов, начиная от надежных интернет-источников и заканчивая популярными рейтингами иностранных аналитических компаний. Одним из таких является банк «USB».
Он ежегодно публикует исследование помогающее разобраться в том, с чем связано резкое повышение стоимости объектов недвижимого имущества. Ведь резкое увеличение цены может произойти как закономерно, так и по причине банальной спекуляции.
Оцениваем инвестиционную привлекательность
Следующим шагом для инвестора станет оценка инвестиционной привлекательности.
Обратить внимание стоит на следующее:
- Собирается ли правительство выбранной страны развивать новые проекты в определенном районе;
- Есть ли перспектива джентрификации (это – процесс превращения промышленных зон в престижные районы с жилым фондом);
- Какова ликвидность строящихся объектов, которые считаются одними из самых прибыльных.
В качестве самого надежного иностранного жилья зарекомендовали себя новостройки и объекты, возраст которых не превышает 10 лет. Но это касается исключительно финансовой стороны вопроса в отношении стабильности.
Если же говорить про недвижимость, приобретаемую с целью последующей сдачи в аренду, то учитывайте:
- Месторасположение;
- Инфраструктуру, причем как существующую, так и ту, которая может быть в перспективе;
- Состояние объекта (эстетическое и техническое);
- Востребованность жилья в конкретном регионе;
- Туристический поток (особенно в случае краткосрочной аренды).
Учитываем дополнительные издержки
Дополнительные расходы могут быть как регулярные, так и разовые.
К единовременным относят:
- Гербовый сбор;
- Услуги нотариуса, риелтора, юриста;
- Регистрация объекта;
- Ремонтные расходы и прочее.
Регулярные затраты:
- Налоги;
- Сборы;
- Траты на ведение учета (услуги бухгалтера);
- Расходы, связанные с деятельностью управляющей компании;
- Коммунальные платежи;
- Страховка;
- Ипотека (при наличии).
В различных государствах и регионах действуют свои обязательнее выплаты. Однако, несмотря на это, их ориентировочно можно высчитать заранее, опираясь на стоимость покупки.
По статистике, инвесторы не уплачивают свыше 7-8% от цены объекта (единовременные траты). При необходимости точного подсчета всех расходов придется изучить налоговое законодательство страны.
Подводим итоги
Вывод напрашивается сам собой: инвестирование в недвижимость за рубежом – это надежный и прибыльный вклад, но долгосрочный. При верном подходе, риски для инвестора минимальны.
Ведь многие, кто интересуется данным рынком, наверняка заметили, что даже при снижении цены на объекты недвижимого имущества, она рано или поздно не просто возвращалась к отправной точке, а направлялась вверх по графику.
