Покупка недвижимости в Болгарии
Одни из самых выгодных предложений на рынке зарубежной недвижимости для россиян предлагает Болгария. Цены на апартаменты здесь невысокие относительно других стран Европы. При этом геоположение отличается такими преимуществами как близость к морю и международным курортам.
Недвижимость в Болгарии используется для инвестирования средств. Как выбрать объект для проживания или покупки для получения прибыли, сколько в 2019 году стоят апартаменты в европейском государстве, в чем заключается процедура заключения контракта на собственность, подробно в материале.
Содержание
- Преимущества покупки недвижимости в Болгарии
- Особенности покупки недвижимости в Болгарии
- Права и обязанностей покупателей недвижимости в Болгарии
- Виза при покупке недвижимости в Болгарии
- Этапы оформления купли-продажи недвижимости в Болгарии
- Список документов для купли-продажи недвижимого имущества в Болгарии
- Где лучше покупать квартиру в Болгарии
- Расходы на покупку квартиры в Болгарии
- Налоги на имущество в Болгарии
- Нюансы приобретения недвижимости в Болгарии
- Заключение
Преимущества покупки недвижимости в Болгарии
Приобретение объектов жилого и коммерческого фонда в стране Европейского Союза связано с рядом положительных моментов, к ним можно отнести следующие:
| Невысокие цены на жилье и офисы, широкий диапазон стоимости, различные площади и планировки, приобретение как объектов на вторичном рынке, так и от застройщиков. | Стоимость апартаментов относительно других стран ЕС отличается доступностью, купить квартиру можно в Болгарии по стоимости от 14 000 евро и выше. |
| Массовое расселение представителей русской диаспоры | В стране проживает около 350 000 русских граждан. Также заселены курортные зоны выходцами из СНГ. |
| Возможность заработка на недвижимости в Болгарии. Покупка апартаментов на начальном этапе застройки и получение прибыли за счет повышения цены к окончанию подрядных работ. | Сдать квартиру или офис в аренду в Болгарии достаточно легко. Объекты в районе курортных зон пользуются популярностью. Они обладают также высокой ликвидностью из-за невысокой цены и хорошего спроса – легко продаются при необходимости. |
| Близость к морю, туристическая инфраструктура, рестораны, кафе мировых брендов, отдых в отелях, европейский сервис. | Возможность проведения времени на курортах Болгарии без необходимости бронирования номера в отеле и проживания в своих апартаментах. |
| Низкие расходы на покупку, обслуживание и налогообложение. | Стоимость услуг намного ниже, чем в других странах ЕС. |
| Возможность получения вида на жительство и в перспективе гражданства ЕС. | Европейский паспорт дает возможность совершать путешествия в более 150 стран мира без визы при эмиграции в ближайшие страны Европы. |
| Отсутствие необходимости изучать местный язык, большая часть населения говорит на русском и английском. | Это благоприятствует быстрой адаптации для проживания в стране. |
Важно: Болгария включена в число стран Европейского союза, но не подписала Шенгенское соглашение. Этому препятствует ряд государств международного договора и некоторые действия местных властей.
Особенности покупки недвижимости в Болгарии
Следует выделить также при покупки апартаментов в Болгарии несколько нюансов:
- При получении вид на жительство следует ежегодно подтверждать наличие материальной базы. Для пенсионеров на счету достаточно иметь не менее 1 000 евро, для трудоспособного населения – не менее 2 000 евро.
- Граждане могут приобрести имущество только в районах застройки. В сельской местности доступно оформление сделки на недвижимость исключительно зарегистрированным в Болгарии юридическим лицам. Это связано с тем, что обработка таких земель связана с ведением коммерческой деятельности.
- Дом, коттедж или виллу можно приобрести исключительно вместе с земельным участком. Это значительно повышает стоимость покупки.
- Для регистрации фирмы в стране ЕС потребуется 2 раза в год посещать налоговую службу для сдачи налоговой декларации. Это если планируется приобретение объектов коммерческого назначения. Для их использования требуется ведение предпринимательской деятельности и соответственно регистрация в стране ЕС на основании местных законов.
- Отопления в домах нет, обогрев осуществляется электрическими приборами. Плата при их работе в зимнее время может достигать 65-70 евро ежемесячно. При условии таких затрат найти арендаторов, которые готовы выложить такую сумму плюсом к ежемесячной плате достаточно сложно. При том в районах рядом с морем даже при условии мягкой зимы без отопления прожить достаточно сложно. Причиной тому также сильные ветра.
Важно: в пригороде Болгарии, километрах в 50 от административного центра, есть возможность купить небольшой домик для проживания. Стоимость его составит около 5 000 евро. Придется потратиться на косметический ремонт. Зато цен на обслуживание такого помещения будет невысокой, а проживание в собственном доме комфортным.
Права и обязанностей покупателей недвижимости в Болгарии
Иностранные граждане с подданством любых стран имеют право на приобретение любых объектов жилого или коммерческого фонда.
Существует ряд особенностей:
- В отношении апартаментов без земли не установлено никаких ограничений на законодательном уровне.
- Объекты с выделенными участками под ними и придовомой территорией могут приобретать только юридические лица, имеющие аккредитацию в Болгарии. К этой категории относятся виллы, коттеджи и иные индивидуальные строения.
Внимание: при необходимости покупки объекта с землей есть возможность оформить аренду сроком на 4 года. Законом максимальный срок не ограничен. На практике такие объекты без земли обычно не выставляются на продажу.
Виза при покупке недвижимости в Болгарии
При приобретении в собственность объекта в стране ЕС иностранцы имеют право на получение мультивизы. Срок ее действия составляет обычно 1 год, находится в стране по разрешению можно в течение этого времени не более 180 дней.
Получают такие визы не только владельцы апартаментов, но и близкие родственники, с которыми они совместно проживают – супруг/а и дети, то есть имеющие близкое родство. Другие лица вправе получить такие разрешения, но на однократной основе.
К примеру, если к лицам, проживающим постоянно в Болгарии, едут племянники, сестры, иные родственники, в гости. От резидентов страны ЕС потребуется приглашение или согласие на размещение в Болгарии, заверенные в нотариальном порядке.
Оно предоставляется при подаче заявления на визу в миграционную службу по месту нахождения недвижимости.
Важно: покупка недвижимости стоимостью от 306 000 евро дает право на получение ВНЖ.
Этапы оформления купли-продажи недвижимости в Болгарии
Вся процедура заключения сделки при приобретении недвижимости в стране ЕС заключается в следующих моментах:
| Открытие счета в России в валюте евро и в Болгарии для перевода средств за рубежом при оплате стоимости квартиры. | На начальном этапе реквизиты потребуются для внесения средств в счет задатка. Практикуется также передача средств наличными средствами. После покупки можно использовать его для внесения коммунальных платежей и налогов. |
| Поиск объекта недвижимости и внесение задатка. Бронирование происходит при передаче аванса в размере 2 500 -3 000 евро. При разрыве сделки по вине покупателя – он теряет средства, по причине продавца – деньги возвращаются в двукратном размере. | Заключается предварительный договор, в который заносятся сведения о брони и сделанном платеже, основных условиях заключения сделки, порядке внесения последующих платежей, санкции за нарушение обязательств сторонами. |
| Заключение основного договора купли-продажи. Осуществляется в присутствии сторон и личном нахождении покупателя. Нотариус выступает гарантом легитимности сделки. | Заверение осуществляется нотариусом. От приобретателя достаточно действующего заграничного паспорта. Подписание договора осуществляется в присутствии нотариуса и переводчика. Проверяется легитимность проведения сделки на основании выписок о бывших собственниках. |
| Стоимость недвижимости сносится единым 100% платежом либо согласно графику взносов. Покупатель также оплачивает налог на получение права собственности, госпошлину и расходы на услуги нотариуса. | Деньги вносятся лично продавцу либо переводом на банковский счет, либо продавцу, который раз составляет удостоверяющий получение и передачу денег акт. Данные вносятся также в реестр недвижимости. |
| Нотариус передает документы на апартаменты в местный районный суд. Там данные вносятся в реестр.
В течение недели выносится акт об отмене права собственности на старого владельца и внесения сведений о новом. На этом заканчивается процесс регистрации. |
Заключительным этапом оформления недвижимости является обращение в статистическое управление Болгарии и внесение сведений о недвижимости в базу налоговой службы по месту нахождения объекта.
На всю процедуру обычно уходит около 2 месяцев. |
| Как дополнительный этап можно выделить обращение в миграционный орган Болгарии для получения визы в связи с покупкой. | Иностранцам и близким членам их семей выдаются мультивизы сроком действия на 180 дней в год. |
Список документов для купли-продажи недвижимого имущества в Болгарии
От покупателя потребуются при оформлении сделки с недвижимостью:
- загранпаспорт с действующей визой при покупке жилья;
- свидетельство о регистрации организации в Болгарии – при приобретении объектов с земельными участками.
От продавца нужен более объемный пакет документов, который включает:
- удостоверение личности;
- заключение об оценочной стоимости имущества из муниципалитета, выдается при отсутствии долгов по объекту;
- справка о техническом состоянии недвижимости из кадастровой службы Болгарии;
- декларация о семейном статусе, при совместной собственности с супругой/м, потребуется нотариальное согласие на продажу;
- справка из госреестра об отсутствии обременений на объект, как аренда, ипотека, кредит, арест по распоряжению суда, приставов;
- нотариальный акт от продавца;
При покупке объекта удаленно, следует составить доверенность на риелтора или юриста, другого посредника, и заверить ее в нотариальном порядке.
Где лучше покупать квартиру в Болгарии
У иностранцев пользуются популярностью для покупки как северное, так и южное побережье Болгарии. Здесь строится большое количество новых домов. В связи с высоким спросом и линейкой предложений по покупке апартаментов цены остаются достаточно демократичными.
Расходы на покупку квартиры в Болгарии
Требуется внесение дополнительных взносов на обслуживание, в их числе:
- уборка, содержание бассейнов, зеленой территории, охрана – около 15 евро за 1 кв.м. каждый год;
- водоснабжение – 1 евро за 1 куб. м.;
- налог на имущество – 0,15% от стоимости недвижимости, прописанной в соглашении на покупку квартиры.
Расходы по оплате услуг риелтора обычно уже включены в стоимость недвижимости и не нуждаются в дополнительной оплате.
Потребуется также внесение средств по следующим статьям:
- услуги нотариуса – около 1% от стоимости объекта;
- муниципальный налог на переоформление собственности – от 1,5 до 3,5% от цены договора;
- сборы за регистрацию в службе «Вписывания» — от 0,1%;
- вознаграждение переводчика – около 50-60 евро;
- регистрация после продажи – от 150 до 200 евро за услуги агента.
Обязательно присутствие при проведении всех процедур посредника, который знает болгарский государственный официальный язык. Он потребуется для решения вопросов в связи с перерегистрацией прав на недвижимость в уполномоченных органах власти.
Пример расчета:
Продана квартира на Солнечном берегу, жилой фонд, площадь 50 кв.м. Договорная цена недвижимости – 30 000 евро. Муниципальный налог на переход права владения составляет 880 евро в расчете на 2,9%. За услуги нотариуса потребуется заплатить 315 евро, то есть 1% от стоимости объекта плюс НДС в размере 20%.
За регистрацию в реестре взымается 30 евро, то есть 0,1% от общей цены. Вознаграждение переводчика – 50 евро. Регистрация сведений в суде – 150 евро. Комиссия за перевод средств из-за рубежа банком, обычно составляет около 50 евро. Общий чек при продаже по дополнительным расходам составил 1 475 евро. Оплата предусмотрена покупателем.
Внимание: в случае покупки объекта с землей потребуется регистрация юридического лица в Болгарии. Эти расходы рассчитываются отдельно от тех, что связаны с покупкой объекта.
Рассрочка на жилье в Болгарии
Новостройки реализуются в рассрочку без участия банка на следующих условиях:
- аванс – около 2 500 евро,
- подписание Акта 16 при покупке первичного жилья от строительной компании – графика платежей с условиями, оговоренными между продавцом и покупателем.
Внимание: вторичные объекты приобретаются при бронировании и внесении 90% первоначально и 10% при подписании договора у нотариуса.
Для проведения платежей в рамках графика следует открыть в болгарском банке счет на имя покупателя и вносить через него средства. О его создании необходимо сообщить в России, если эта страна является местом гражданства покупателя. При несообщении данных в налоговую службу РФ на нарушителя налагается штраф.
Налоги на имущество в Болгарии
При покупке недвижимости и во время обладания ей возникают обязательства по внесению налоговых платежей в следующих объемах:
- При отсутствии покупателя при совершении сделки, если участвует доверенный уполномоченный представитель, за каждый заверенный документ следует оплатить нотариусу по 40 евро.
- После регистрации права владения следует внести данные в кадастровой палате – БУСТЛАТЕ. Сделать это нужно в течение 7 дней с момента заключения договора и перехода собственности на нового владельца.
- Заключение договора купли-продажи облагается налогом в размере 5% от стоимости недвижимости.
- Пошлина, уплачиваемая нотариусу за удостоверение документов, составит 1 800 евро.
- На муниципальное жилье налагается сбор в размере 2% от цены приобретаемого имущества.
Налоговый учет ведется самостоятельно собственником или при привлечении специализированной организации.
Рекомендуем прочесть: налоги в Болгарии: знакомимся с особенностями фискальной системы государства.
Необходимо оплата двух видов сборов:
- налог на недвижимость;
- коммунальный налог.
Оплата производится единым платежом либо в течение года четырьмя авансами – до 31 марта, до 30 июня, до 30 сентября и до 30 ноября. При внесении средств сразу предоставляется скидка в размере 5%.
При невнесении средств в бюджет следует начисление штрафа и проблем с оформлением ВНЖ и визы. У злостных неплательщиков могут арестовать имущество для погашения долга.
При нахождении за рубежом более 183 дней подряд, граждане РФ теряют статус резидента России. Они обязаны уведомить власти об открытии счета в банке Болгарии и создании юридического лица.
Подоходный налог и другие взносы будут оплачивать россиянами по ставке для нерезидентов. К примеру, по НДФЛ тариф увеличится с 13 до 30% с полученного дохода в России.
Вопрос-ответ
Нели: Я москвичка, хочу купить квартиру в Бургасе. Для этого был открыт счет в банке для перевода средств в Болгарию. По приезду за рубеж я хочу снять деньги и вместе пересчитать их с продавцом. Могу ли я так сделать?
Юрист: Операции по переводу средств в иностранной денежной валюте за рубеж, в том числе Болгарию, из России, вполне законны. Следует обратить внимание, что некоторые банки осуществляют конвертацию в евро через американские доллары.
Для того чтобы не переплачивать на обмене с российских рублей или долларов, можно открыть валютный счет в банке РФ и в такой же валюте в Болгарии. По желанию продавца уже находясь за рубежом можно обменять деньги в болгарские львы – местные денежные знаки.
Нюансы приобретения недвижимости в Болгарии
При всех условиях выгодности покупки объектов в стране ЕС следует обратить внимание на несколько важных моментов и учесть их при оформлении сделки:
| Особенности расчета площади апартаментов, учитываемых документально. Заявляемые 60 квадратов на практике могут соответствовать реальным 45-50 кв.м. | В размер квартиры или офиса включаются жилые квадраты, часть общедомовой территории, пропорциональная объему собственности. Также засчитывается балкон, толщина стен по периметру, коридор, часть лестницы и подъезда. |
| Оформление учета на индивидуальный счетчик электричества. В Болгарии предусмотрено два тарифа на электро – в ночное и дневное время. В темное время суток ставка намного ниже. | При оформлении сделки лучше отказаться от оплаты энергии согласно показаниям общедомового счетчика. Лучше вызвать представителя электрокомпании и сделать сразу отвод на собственный счетчик. |
| При покупке жилья в новом доме обязательна проверка наличия Акта 16 – о вводе дома в эксплуатацию. По актам 14 и 15 лучше не вселятся, надеясь на сдачу дома в эксплуатацию уполномоченным органам власти в срок. По закону заселиться без акта 16 нельзя. | Наличие такого документа означает возможность использования помещения по назначению, подключения к нему воды, электричества, отведения канализации, что делает возможным проживание. |
| При выезде в страну обязательно нужно позаботиться самостоятельно об оформлении медицинского обслуживания и для других непредвиденных случаев. | Медицинское обслуживание в Болгарии платное. На экстренную помощь от государства не следует рассчитывать. Наличие полиса – одно из требований оформления визы в ЕС. |
| Государство контролирует риелторскую и строительную деятельность в стране, но хватает здесь и мошенников, также среди соотечественников. | Перед подписанием документов и актов следует их перевести у независимых лиц и детально изучить. |
| Организована покупка объектов онлайн. Однако рекомендуется выехать по месту нахождения недвижимости и осмотреть ее самостоятельно. | Это даст гарантию того, что объект находится именно в том состоянии, о котором сообщено риелтором или продавцом, рядом есть развитая инфраструктура, ходит транспорт, открыты школы и детские сады. |
| Устроится на квалифицированную работу в Болгарии достаточно сложно. Рассчитывать на высокие заработки не приходится. Российские дипломы потребуются только в случаях, если | Заработки возможны туристической отрасли, области недвижимости, то есть сферах обслуживания и организации досуга. Предприятие открыть есть возможность, но нужна регистрация в Болгарии либо легализация открытия филиала. |
Заключение
Выгодно ли приобретение недвижимости в Болгарии – однозначного ответа нет. Все зависит от цели – проживания или получения прибыли от сдачи имущества в аренду, заработка как на объекте инвестирования на этапе застройки.
Возможна также покупка апартаментов для оформления вида на жительство в Европе с перспективой на гражданство. Для различных категорий иностранных граждан предусмотрено множество программ.
Каждый может выбрать подходящую и оценить преимущества проживания на болгарских курортах. Помимо заработка владение имуществом будет облагаться налогами и сборами за обслуживание. Возник необходимость периодически посещать страну для контроля состояния имущества.
Есть ли к этому готовность, желание и какие повлечет это преимущества, каждый потенциальный покупатель оценивает самостоятельно.
