Недвижимость во Франции: оформление, цены

Стоимость собственных апартаментов во Франции – одна из самых высоких в Европе. Процедура ее регистрации на иностранного гражданина отличается сложностью из-за необходимости сбора множества документов и соблюдения юридических формальностей.

В чем особенности приобретения квартиры или дома во Франции, какие процедуры необходимо соблюсти для получения собственности, примеры цен на апартаменты приведены в этом материале.

Покупка недвижимости во Франции
Покупка недвижимости во Франции

Права иностранцев на недвижимость во Франции

Поданным других государств разрешено приобретать апартаменты на территории Франции с ограничениями, действующими также для местного населения. Возможно оформление недвижимости и на юридических лиц иностранной юрисдикции.

Особенности оформления сделки на объекты во Франции

Вопросом проверки юридических нюансов при перерегистрации собственности на имущество в стране Евросоюза занимаются адвокаты.

Анализ документации на соответствие законодательству также осуществляется риелтором и государственными служащими службы регистрации. Это позволяет возможность возникновения правовых споров по поводу реализуемых объектов практически к нулю.

Однако перед заключением договора купли-продажи сторонам договора следует уточнить ряд деталей:

Ситуация Описание
Статус земли под индивидуальным строением или многоэтажным зданием. Подтверждается выделение земельного участка под возведение жилых домов распорядительным актом местных властей. Без такого документа все постройки на наделе считаются незаконными и подлежат сносу. Часть земель во Франции ограничена в обороте и находится в распоряжении государства. Уточнить информацию по передачи земель под возведение жилых домов можно, получив сведения из градостроительного плана (plan local d’urbanisme, PLU).
Особое внимание следует обратить на апартаменты в зданиях, имеющих историческую ценность. Они могут находится в собственности муниципальных или государственных властей и не могут рассматриваться как объекты частных сделок. Запрещено реализовывать помещения, которые находятся в архитектурных памятниках, являющихся национальным достоянием, и на земельных участках в радиусе 500 метров от них. Для оформления таких сделок требуется предварительно получить разрешение от властей.
Наибольшей популярностью пользуются апартаменты на Лазурном берегу. Особое внимание иностранцы обращают на районы Ницца, Сен-Тропе и Канны. Средиземноморский климат благоприятно сказывается на спросе. Высокие цены на недвижимость в этом регионе не останавливают инвесторов, сохраняется высокий спрос, который увеличивается с каждым годом.
Апартаменты во Франции
Апартаменты во Франции

Этапы продажи недвижимости во Франции

Весь процесс передачи имущества новому владельцу можно объединить в несколько стадий:

Посещение налоговой службы

Получение ИНН, открытие счета на иностранца во французском банке для осуществления переводов за недвижимость. После исполнения договора реквизиты могут использоваться для оплаты коммунальных счетов и налогов.

Перед заключением сделки нужно обратиться в Налоговую службу для получения индивидуального налогового номера (numéro d’identification fiscale, NIF).

Просмотр объектов

Выбор и осмотр объекта для покупки. Учитываются характеристики, как район, площадь, выделенный бюджет для покупки.

Помогает с подборкой объектов обычно риелтор. Ознакомиться с предложениями можно онлайн. Но найти объект можно и самостоятельно без посредника.

Покупка дома во Франции
Покупка дома во Франции

Предварительный договор (compromis de vente)

Достигаются договоренности о залоге в определенной сумме как гарантии от продажи имущества третьему лицу. Возврат задатка и отказ от покупки могут производится в течение 7 дней. Деньги переводятся на специальный счет, открытый нотариусом, который контролирует их расходование.

Размер аванса обычно достигает 5-10% от полной стоимости апартаментов. Эта сумма вычитается при расчетах с полной стоимости жилья или коммерческого фонда.

После этого времени вернуть деньги можно только при нарушении условий предварительного соглашения, к примеру, если продавец не предоставил правоустанавливающие документы. Если переход права на регистрируется в определенный срок по вине покупателя, то ему аванс не возвращается.

Проверка инженерных сетей

Контроль технического состояния объекта. Оценщик-инженер определяет соответствие реальной площади и состояния апартаментов заявленным в представленной документации на жилье или офис.

Одним из главных актов является проверка содержания свинца и его размеры в реализуемом помещении и территориях общего пользования жильцов в кондоминиумах (constat de risque d’exposition au plomb, CREP). Такая бумага обязательно составляется силами и за счет продавца, если дом построен ранее 1949 года.

Срок годности такой бумаги 1 год. Связана необходимо оформления ее с тем, что до 1950 года во Франции для строительства использовали свинцовые трубы для проведения питьевой воды. Если значение превышает 10 мкг/л, то продавец обязан будет заменить инженерную конструкцию.

Заметка: при составлении всех документов анализу подлежат все показатели, касающиеся возможности разрушения дома от стихийного бедствия природного характера: наводнений, ураганов. Особенно актуально такое требования в районах с повышенной опасностью – рядом с береговыми линиями, реками.

Также проверяется уровень асбеста и соответствие его установленной норме, если дом построен после 1997 года, а также заражение термитами домов в окрестностях Парижа.

Предоставляются при заключении сделки свидетельства об энергоэффективности дома, состоянии электро- и газовых труб, очистке канализации. Срок действия последних документов составляет не более 3 лет.

Важно: оценщиком составляет акт о фактической площади жилья. Если была осуществлена реконструкция или ремонт, и квадратных метров стало более, чем на 5% меньше, то продавец предоставляет компенсацию. Расхождения ниже указанной нормы не подлежат возмещению.

Апартаменты во Франции
Апартаменты во Франции

Согласие на продажу

Проводится нотариусом процедура достижения договоренностей (Due Diligence) с продавцом на реализацию объекта. Процедура занимает от 30 до 90 дней.

Проводится проверка на возможные обременения: арест по решению суда, нахождение объекта в споре, к примеру, по наследству, отсутствие задолженности по налогам и обязательным сборам. На этом этапе происходит оплата услуг нотариуса и расчет за госпошлину.

Расходы на услуги нотариуса составляют от 7 до 10% от цены на недвижимость. Сам государственный служащий получает с этих средств всего 1%, остальные отправляются на оплату налогов и сборов в различные бюджеты на гербовый налог, регистрационный взнос и другие пошлины.

Стоимость нотариальных услуг учитывается отдельно и не входит в цену оформления ипотечного кредита. В эту сумму не включается комиссия агентства, которая составляет дополнительно около 5% от стоимости объекта.

Важно: при покупке новостройки потребуется оплатить НДС в размере 20% с договорной стоимости недвижимости. Также дополнительно вносится в бюджет 2% от цены за регистрацию нового объекта.

Ипотека во Франции
Ипотека во Франции

Ипотечное кредитование

У покупателя в период действия предварительного договора, который заключается на срок от 1 до 3 месяцев, есть время на обращение в банк. Финансирование предоставляется на покупку недвижимости во Франции иностранным гражданином.

Для граждан других государств предлагаются следующие условия:

  • срок кредитования – от 5 до 25 лет;
  • сумма – от 75 тыс. евро, максимального предела не установлено;
  • возраст заемщика – от 21 до 85 лет;
  • максимальный объем средств – до 60% от стоимости объекта;
  • размер выплат относительно ежемесячного дохода – до 33%.

Для оформления потребуются документы:

  • заграничный паспорт;
  • свидетельство о браке либо разводе;
  • предварительный договор по купле-продаже объекта во Франции, подписанный сторонами сделки и нотариусом;
  • трудовой договор для наемных сотрудников и форма НДФЛ за последние 3 года;
  • учредительные документы, балансы предприятия и налоговая отчетность за последние 3 годы с разбивкой по месяцам – для владельцев бизнеса;
  • выписка с личного банковского счета за последний квартал, тоже самое относительно держателей корпораций;
  • подтверждение дополнительных доходов – от сдачи имущества в аренду, социальных пособий, дивидендов или пенсионных отчислений;
  • чеки об оплате коммунальных услуг и свидетельство о собственности на имущество.

Заметка: граждане, имеющие паспорта стран, не участников ЕС, должны владеть недвижимостью на территории любой другой страны для подачи заявления на ипотеку во Франции.

Вся документация подлежит переводу на французский и заверению верности текста в нотариальной службе. Проставление апостиля требуется для государств, не включенными в Гаагское соглашение.

Процесс принятия решения об ипотеке вместе с подписанием договора купли-продажи и переводу средств в счет сделки составляет 8-12 недель.

Нотариальная контора во Франции
Нотариальная контора во Франции

Расходы на ипотеку во Франции

Процесс получения кредита на покупку жилья или коммерческого объекта во Франции связан со следующими затратами:

  • оценка технического состояния жилья – от 800 до 1100 евро, требуют все банки;
  • страхование жизни и здоровья заемщика – платеж составляет около 0,3% от стоимости недвижимости ежегодно;
  • комиссия банка за рассмотрение заявления – 1% от цены объекта недвижимости;
  • штраф за досрочное погашение займа – 3% от остатка долга перед банком.

Основной договор купли-продажи

После урегулирования всех формальностей стороны сделки подписывают контракт (acte authentique de vente). Основной его язык – французский.

Возможно включение части – перевода на русский или английский. Эта услуга оплачивается отдельно.

Подписанием договора утверждается переход собственности к покупателю. На этот момент все средства в счет приобретения недвижимости должны быть переведены полностью на специально открытый нотариусом счет.

Допускается подписание дистанционно, если покупатель или продавец находятся на момент заключения сделки в другом месте и не могут явиться лично к нотариусу. Контракт с оригинальной подписью передается сотруднику службу с помощью международного курьерского сервиса.

Историческая недвижимость во Франции – замок в Бургундии
Историческая недвижимость во Франции – замок в Бургундии

Передача ключей

После этого составляется итоговый акт о приемке-передаче квартиры. Новому владельцу нотариус отдает ключи от квартиры или офиса.

Регистрация в реестре

Нотариус после завершения сделки обязан зарегистрировать квартиру на нового владельца. Внесение сведений о новом владельце в госреестр подтверждается свидетельством о праве собственности на имущество (titre de propriété), заверенный государственной службой по контролю сделок с недвижимостью.

Налог на прирост капитала

Оплачивается продавцом после зачисления ему средств с эксроу-реквизитов в банке, открытых для проведения платежей за объект недвижимости.

Оплата такого взноса в госбюджет не предусмотрена, если предметом сделки является квартира и это было единственное жилье для бывшего собственника, а не второй. В последнем случае получение денег рассматривается как инвестиция с доходом.

Страхование недвижимости

Новый собственник обязан оформить на объект страховой полис. Выполнение этого требования контролирует нотариус.

Подписание договора купли-продажи недвижимости во Франции
Подписание договора купли-продажи недвижимости во Франции

Дает ли недвижимость право на ВНЖ

Покупка недвижимости во Франции не дает иностранцам преимуществ при оформлении вида на жительства временного (ВНЖ) или постоянного (ПМЖ), а также гражданства.

Узаконить пребывание в стране власти готовы при инвестировании в экономику не менее 10 млн евро зарубежного капитала. Для этого нужно разместить средства во французской компании.

При этом иностранец должен владеть не менее 30% уставного капитала фирмы. Также нужно создать не менее 50 вакансий для местного населения.

Важно: недвижимость во Франции является выгодным капиталовложением. Стоимость апартаментов растет в цене каждый год на 8%. Стабильность рынка этой страны выделяется среди других стран Евросоюза.

Цены на недвижимость во Франции

Стоимость квадратных метров в столице мировой моды зависит от региона нахождения, элитности апартаментов, качества строительства и, зачастую, исторической ценности. В провинциях с высоким спросом на инвестиции и проживание ценность квадратных метров на порядок выше.

Ценовую политику можно продемонстрировать на примере нескольких регионов:

Париж – столица Франции и его окрестности В районах массовых застройки цена начинается от 2 000 евро за квадрат площади. В центре в исторических районах Елисейских полей купить апартаменты можно от 15 000 евро за квадрат, рядом с Эйфелевой Башней – от 6 000 евро метр.
Лион – гастрономический центр Франции В спальных районах цена от 2 300 до 3000 евро за квадрат. В центре – от 3 500 до 4 500 евро.
Марсель – порт на берегу Средиземного моря, входит в число городов Лазурного Берега. Стоимость апартаментов значительно ниже, чем в Каннах или Ницце. Бюджетное жилье обойдется от 3 000 евро за квадрат. В элитной местности цена составит не менее 6 000 евро за кв.м.

Случай из практики:

Семья из России решила приобрести квартиру во Франции. Они начали поиск квартиры онлайн. Был выбран город Ницца из-за небольшого населения – около 300 тыс. человек и преобладании русской диаспоры.

После приезда за рубеж было осмотрено несколько объектов в этом регионе. Однако нам рекомендовали обратить внимание на небольшой городок рядом с Ниццей – Ментон. Он понравился семье еще больше, чем курорт с мировым именем. Тем более, что цены на недвижимость здесь были более доступными.

В городе оказалось примерно 200 риелторских агентств. Однако русскоговорящего сотрудника найти не удалось. Да и английского пришлось ждать 2 дня.

Было осмотрено два варианта для покупки, и второй произвел сильное впечатление, потому что с балкона открывался вид на Альпы и Средиземное море. К квартире полагалось небольшое машиноместо. Было решено договориться с агентом о торге, хозяин согласился. Процедура проведения сделки предлагалась достаточно простая.

Сотрудник риелторской конторы объяснил, что на московский адрес будет выслан предварительный договор с реквизитами для оплаты через банк стоимости жилья. Если в течение 7 дней сумма не будет переведена, соглашение будет считаться расторгнутым без последствий для сторон, а залог, оплаченный в размере 5% от стоимости квартиры возвращен.

Важно, что в стоимость апартаментов не была включена комиссия агента, дополнительно нужно было оплатить 10%. Но в цене заключалась цена на оплату налогов, услуги нотариуса по регистрации.

Деньги были отправлены в указанный день, и в следующий раз во Францию семья уже отправилась проживать в своих апартаментов с неограниченными возможностями путешествия по стране и Евросоюзу в пределах срока действия визы.

Объем инвестиций в зарубежную недвижимость россиян
Объем инвестиций в зарубежную недвижимость россиян

Налоги на жилье во Франции

Регистрация на имя гражданина иностранного государства апартаментов во Франции связана с необходимостью внесения следующих обязательных платежей в доход государства:

  1. После приобретения квартиры новый собственник обязан ежегодно выплачивать налог на имущество (taxe foncière). Ставка составляет 200 евро для апартаментов в Париже меньше 60 кв.м. При владении жильем на Лазурном берегу даже меньшей площади придется платить обязательный сбор, в несколько раз превышающий указанный размер.
  2. При сдаче недвижимости в аренду потребуется платить налог с проживания (taxe d’habitation). За квартиру в 50-60 кв.м. предусмотрена сумма в 300-500 евро. Платежи производит арендатор, а не собственник.
  3. В некоторых районах установлен налог с пустующих квартир. Если в помещении никто не проживает, владелец обязан отчислять государству 10% за каждые такие 3 года.

Дополнительно взимаются коммунальные платежи. Их размер составляет около 200 евро в Париже и около 300 евро на Лазурном берегу. Расходы включают содержание объектов недвижимости, уборка, чистка бассейнов, водоснабжение и др.

Особняк в пригороде Франции за 10 млн евро
Особняк в пригороде Франции за 10 млн евро

Как платить налоги во Франции

После приобретения жилья в любом регионе Франции новый владелец обязан открыть счет в местном банке. Для расчетов также можно использовать реквизиты, по которым переводились деньги по оплате стоимости приобретаемых апартаментов в момент совершения сделки.

Банковские данные направляются обслуживающим организациям для начисления платежей. При зачислении денег на эти реквизиты списание их в счет различных статей расхода за содержание жилья происходит автоматически.

Налоговые платежи есть возможность внести одним из способов:

  • произвести списание средств через интернет банковской картой;
  • отправить в налоговую инспекцию Франции письмо с чеком, подтверждающим оплату счета и реквизитов владельца помещения, если собственник был уведомлен налоговым органом о необходимости внесения средств по почте или при личном вручении документа;
  • обратиться в налоговое отделение по месту нахождения недвижимости с оригиналом чека для внесения данных об оплате или наличными для внесения средств.

Важно: при нарушении срока внесения платежа начисляется штраф в размере 10% от задолженной суммы. Средний платеж по налогу на недвижимость составит около 1% в год от рыночной стоимости. На дома с земельным участком в собственности обязательный сбор будет несколько выше.

Налог на зарубежную недвижимость, Франция
Налог на зарубежную недвижимость, Франция

Внимание: с 1999 года действует налоговая декларация между Россией и Францией. Согласно ее положениям граждане РФ защищены от двойной уплаты налога на имущества и налога на прибыль в двух государствах. Платеж на территории Российской Федерации можно подтвердить квитанциями о внесении средств за рубежом по месту нахождения недвижимости. Повторно оплачивать обязательные сборы на Родине не требуется.

Заключение

Цены на жилье во Франции – одни из самых высоких в мире. Но это не останавливает инвесторов от вложения средств. Тем более, что ценность вложенного капитала имеет тенденцию к стабильному росту, в среднем, от 8% в год.

Рост стоимости недвижимости, по прогнозам экспертов, будет неизменно расти. Это связано с отсутствием новых земель под застройку. В связи с этим будет увеличиваться спрос на вторичное жилье.