Страхование недвижимости

Обладание недвижимостью либо совершение сделок с ней может повлечь различные риски. Сохранение капитала возможно осуществить при оформлении договоров страхования.

Это поможет защитить объект, получить денежное возмещение в случае его утери по обстоятельствам, не зависящим от воли владельца либо третьих лиц. В последнем случае страховщик предъявляет требование о компенсации выплаченных средств виновному лицу.

Какие существуют виды страховую полисов, как регулируется их выдача по закону, как получить компенсацию и как она рассчитывается, подробно в этом материале.

Понятие страхования недвижимости

Страхование объектов недвижимого имущества понимается как закрепление на документарном уровне компенсаций при причинении вреда. Соглашение заключается между собственником объекта и специализированным учреждением – страховой компанией, которая предоставляет выплату в размере стоимости причиненного ущерба. Средства предоставляются потерпевшей стороне при наступлении рисков, указанных в договоре на оказание услуг и полисе.

На практике чаще всего такой договор заключается при оформлении ипотеки на квартиру или индивидуальное строение, комнату как отдельный объект недвижимости. В таком случае покупка полиса становится необходимостью.

В случаях с взаимодействием с кредитным учреждением по закону оформление полиса является обязательным условием для выдачи заемных средств.

Обычно полисы имеют срок действия в течение 1 года. До истечения периода необходимо сделать оплату в счет страхового взноса для продления договора с компанией.

Для случаев, связанных с покупкой недвижимости на средства ипотечного кредитования, полис подлежит пролонгации каждый год до момента исполнения обязательств по погашению займа в полном объеме. Это указано в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Регулируются отношения между гражданами и страховщиками ФЗ №4015-1 «О организации страхового дела». В нормативном акте указано, что при отказе от договора ипотеки банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать всю предоставленную сумму займа.

Это влечет расторжение соглашения со страховой компанией и возможность возврата излишне выплаченных страховых взносов в связи с досрочным расторжением контракта.

Основным предназначением договора страхования является возмещение материального убытка, возникшего при наступлении указанных сторонами рисков. К ним относятся утеря имущества, его порча, изменение характеристик, влияющих на особый статус или качество, ведущее к понижению стоимости объекта из-за ухудшения состояния.

Виды страховых полисов на имущество

Выделяется несколько видов страховых договоров, в зависимости от особенностей недвижимости и порядка заключения соглашения.

К ним относятся:

При возникновении сомнений в законности оформления документов на имущество, законности установления прав на имущество, страховая компания вправе отказать в выдаче полиса либо аннулирует ранее заключенный договор на покрытие рисков.

Важно: Если должник по договору кредита, заключенного с банком, не выплачивает страховые взносы, то это может стать основанием для прекращения ипотеки в одностороннем порядке.

Оформление договора страхования на недвижимость

Заключение соглашения о страховании имущества в форме недвижимости осуществляется в несколько стадий, обязательных для исполнения.

Они заключаются в следующем:

1. Устанавливается перечень рисков, возникновение которых возможно в отношении определенного имущества либо если они установлены по закону.
2. Определяется вид страхования – титульный, ипотечный, по потере или порче имущества. Прописывается в договоре перечень условий, при которых предоставляется материальное обеспечение.
3. Если банк при заключении ипотеки не направил в конкретную страховую компанию, а также когда отсутствует факт приобретения имущества на заемные средства, осуществляется выбор страховщика владельцем недвижимости самостоятельно.
4. Проводится оценка стоимости объекта независимыми специалистами, собирается пакет документов, рассчитывается размер страховых взносов, заключается договор и выдается полис.

Возможно оформление соглашения о страховании не только на отдельные объекты недвижимости, но и конструктивные элементы. К примеру, инженерные коммуникации, оборудование внутри помещений, предметы интерьера, что характерно для договоров коммерческого найма и др.

Допускается покрытие таких рисков, как затопление, кража имущества, страхование гражданской ответственности.

Условия страхования недвижимости

В отношении объектов недвижимости применяется ряд требований по страхованию, особенным в отношении договоров такого типа имущества:

• допускается оформление страховки как в отношении строения, так и земельного участка, на котором оно расположено, находящихся как в частной, так и государственной или муниципальной собственности, также отдельных наделов без зданий;
• осуществляется заключение договоров в отношении зданий любого назначения – жилых, коммерческих, хозяйственных и др.;
• состояние имущества на момент заключения может быть разным – это и дома на стадии строительства, к примеру, на этапе залития фундамента, установки каркаса дома и др.;
• определяется состояние объекта на момент заключения договора страхования, степени его износа, возможной аварийности, конструктивных элементов здания, площади помещений, целевого использования, времени и сложности эксплуатации и других характеристик;
• возраст страховщика на момент оформления полиса должен составлять 18 лет, он должен обладать полной дееспособностью и иметь правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

На практике страховая компания вправе отказать в покрытии рисков в отношении жилого помещения, находящегося в 5-этажном многоквартирном доме, с периодом эксплуатации более 30 лет. Это относится также к объектам договора ипотечного кредитования на рынке страхования.

Договор страхования при оформлении ипотеки имеет срок действия не более 25 лет. Риски распределяются неравномерно.

Самый высокий взнос предусмотрен на четвертый год выплаты займа. После этого нагрузка в связи со снижением вероятности наступления страховых рисков уменьшается.

Учитываются также при расчете взносов по договору такие возможные обстоятельства, как повышение стоимости недвижимости. Такое обстоятельство обязательно закладывается при приобретении на кредитные средства помещения по договору долевого участия в строительстве.

С выполнением каждого этапа подрядных работ цена на недвижимость значительно повышается, к завершению проекта и вводу дома в эксплуатацию она достигает максимального уровня.

Для титульного страхования характерен максимальный срок отношений в 10 лет. Страховая выплата по договору не должна быть выше реальной стоимости недвижимости, которая рассчитывается с учетом реальных характеристик объекта и тенденций на рынке, спроса в отношении подобных объектов недвижимости в определенном регионе РФ.

Возможно покрытие рисков по такому типу страхования, связанных с потерей собственности на объект в связи с принятием решения суда об аннулировании права на владение. Причиной этому могут послужить обстоятельства, указанные в гражданском законодательстве.

В Частности, участие в сделке недееспособного лица, признанного такого на основании вступившего в действие решения суда, подписание документов несовершеннолетним гражданином без представительства родителей, опекуна или попечителя, совершение сделки под влиянием обмана или угрозы физической расправы, при несоблюдении требований закона.

Список документов для страхования недвижимости

Для заключения договора страхования объектов недвижимого имущества необходимо подготовить следующий пакет документов:

• правоустанавливающая бумага – это может быть договор купли-продажи, долевого участия в строительстве помещения в многоквартирном доме, завещание, о передаче объекта в дар;
• план помещения и/или земельного участка – технический план БТИ;
• заключение об оценке имущества с указанием периода эксплуатации, стоимости, адреса нахождения, квадратуры и других значимых характеристик;
• проект договора ипотеки – с указанием суммы займа и применимой процентной ставки;
• акт сдачи дома в эксплуатацию – заверенный администрацией населенного пункта, где располагается объект, подтверждающий дату, с которой можно использовать объект по назначению – при страховании объектов согласно договору долевого участия в строительстве.

По запросу может предоставляться иная документация, которая требуется для определения условий заключения страхового договора.

Действия при страховом случае

При оформлении договора страховщик оповещает о порядке сообщения о наступившем страховом случае устно и предоставляет памятку.

Несоблюдение предусмотренного правилами страховщика порядка уведомления может служить причиной отказа в выплатах. В связи с этим к этому вопросу следует отнестись внимательно.

Обычно применяется следующий порядок, который может изменяться индивидуально в любой страховой компании:

1. Направление оповещения в установленной форме письменно (если страховщик предъявляет такое требование) либо устно (по телефону на телефон горячей службы компании, уполномоченному агенту) о произошедшем страховом случае. Обычно предельный срок составляет 1 сутки. Точное время должно быть прописано в заключенном договоре страхования.
2. Необходимо принятие мер для устранения ущерба. К примеру, при потере имущества требуется обратиться в полицию для установления факта противоправной деятельности. При пожаре – необходимо обратиться в соответствующую государственную службу. Обязательно составляется протокол о произошедшем с описанием обстоятельств дела.
3. Изменять обстановку, убирать какие-то вещи, делать ремонт, реконструкцию для проведения оценки страховой компанией и осмотра места происшествия запрещено. Действия по устранению последствий страхового случая до оценки страховой компании могут повлечь отказ в предоставлении материального возмещения.
4. Выяснять отношения с виновником произошедшего, получать денежные компенсации, заключать договоры и осуществлять взаимодействие по любым другим вопросам, связанным с наступлением страхового случая, строго запрещено. Это может повлечь отказ в выплате. Представители страховой компании самостоятельно выявляют условия произошедшего, виновников, налагают ответственность в субсидиарном порядке при необходимости.
5. Не предоставляется возмещение в рамках договора страхования при установлении вины страхователя или выгодоприобретателя. Такое обстоятельство может быть определено в результате решения дела в рамках административного или уголовного законодательства.

В отношении объектов, переданных по договору купли-продажи, инвестирования, долевого участия в строительстве или по другим гражданском-правовым основаниям в случае титульного владения либо при предоставлении ипотечного кредита, в иных ситуациях при участии в договоре юридического лица страховщиком в первую очередь проверяется правоспособность организации.

У банка проверяется срок действия лицензии, другие условия осуществления деятельности легально. Заключение сделки неуполномоченным представителем организации либо приостановлении, прекращении деятельности организацией повлечет невозможность страхования рисков и отказ в подписании договора.

Заключение

Страхование недвижимости – достаточно трудоемкий процесс, связанных с необходимость оценки стоимости объекта, возможности наступления определенных рисков, требований законодательства в отношении условий обязательного заключения договора.

Страхователю следует внимательно изучить условия, на которых предоставляется материальное возмещение. К ним относятся своевременное уведомление страховщика о случившемся, порядок предоставления документов для получения компенсации.