Инвестиции в недвижимость: как можно вложить деньги и не прогореть

Чтобы деньги оправдывали свое предназначение, принося максимальную пользу своему владельцу, их необходимо не только рационально тратить, но и правильно вкладывать.

Кто-то инвестирует средства в депозиты или вовсе «по старинке» хранит их дома либо, в крайнем случае, в банковских ячейках, а кто-то предпочитает более современные способы заработка на своих же кровно заработанных.

На сегодняшний день, одним из самых перспективных вариантов инвестирования является вложение в недвижимость. Согласно мировой статистике, два прошедших года ознаменовались абсолютным рекордом по количеству инвестиционных сделок с недвижимостью. Объем вложений вырос более чем на 4%, принеся вкладчикам внушительный доход.

Однако такой вариант заработка не только прибыльный, но и рискованный, поэтому к делу следует подойди с умом и пущей осторожностью. И в данной статье мы познакомим новичков с основами инвестиционного рынка недвижимости, рассказав об азах подобного рода вложений.

А стоит ли инвестировать недвижимость?
А стоит ли инвестировать недвижимость?

Выбираем цель вложений

В первую очередь следует упомянуть о целях вложений.

Итак, инвестор может приобретать недвижимость:

  • С целью последующей сдачи ее в аренду посуточно либо на длительный срок. В данном случае большую роль будет играть как тип недвижимости (коммерческая либо жилая), так и ее спрос у арендаторов (расположение, наличие удобств, цена аренды и прочее). Вкладчик сможет получать доход от сдачи в аренду за вычетом стоимости обслуживания объекта (коммунальные платежи, например, а также уборка, возможно ремонт) и налогов;
  • Для перепродажи. Суть заработка заключается в следующем: инвестор, приобретая объект недвижимости в новострое на определенном этапе возведения дома, включая старт продаж, рассчитывает на рост цены квадратного метра по окончании строительства, который, разумеется, будет, но вопрос только, в каком размере. Здесь важно учесть ряд факторов, таких как надежность застройщика, прогнозируемый рост стоимости, стоящий в зависимости от того же расположения, инфраструктуры и т д.

Иногда инвесторы прибегают и к откровенно спекулятивному варианту вложений, приобретая вторичную недвижимость либо, как вариант, землю на окраинах крупных городов, где обретает популярность коттеджное строительство.

Нередко рост стоимости актива наблюдается вполне внушительный, однако риск, в отдельных случаях, остается крайне высоким. Подробнее к этому вопросу мы еще вернемся ниже.

Выбираем тип недвижимости

Традиционно недвижимость классифицируют на жилую и коммерческую, которая, в свою очередь, может приобретаться как в пределах своей страны, так и за рубежом. Покупка квартир, как инструмент для инвестиций, наиболее прост и понятен даже рядовым гражданам, поэтому популярность такого варианта вложений налицо.

Коммерческие объекты – более сложный вариант инвестирования, но и более прибыльный.

На заметку! Доход от аренды жилой недвижимости варьируется в пределах 5% — 6% годовых, а коммерческие объекты могут приносить от 8% и даже более.

Отдельно стоит остановиться на вложениях в земельные участки. Почему?

  1. Владельцу не придется тратиться на оплату коммунальных платежей, ремонт как в случае с офисом, квартирой или домом;
  2. Ставки налога на недвижимость в большинстве стран мира достаточно низкие. Более того, некоторые владельцы имеют право на дополнительные льготы;
  3. Земля, как правило, стоит меньше коммерческой и жилой недвижимости, да и вложений в последующем толком не требует (на то же обустройство);
  4. При правильном подходе и верном выборе участка, доход может быть не только высоким, но и скоропостижным. Это иногда происходит при значительном росте стоимости земли, предназначенной под застройку, в удачно выбранном районе.

Скачайте:

Инвестирование в землю имеет и свои минусы. Нельзя не согласиться с тем, что приобретенная земля может попросту остаться невостребованной, причем как у застройщиков, так и лиц, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность.

Тут уж инвестор в лучшем случае останется «при своих», ведь простой объекта будет стоить ему финансово неоправданных налогов.

Инвестиции в землю имеют свои плюсы и минусы
Инвестиции в землю имеют свои плюсы и минусы

Что касается зарубежной недвижимости, то это считается одним из самых перспективных вариантов вложений. За рубежом ликвидность объектов достаточно высока. Причем это касается как курортных районов, так и элитных городских кварталов.

Обратите внимание! Часто для инвесторов иностранная недвижимость является не только потенциальным источником дохода, но и резервным жильем. Некоторые страны имеют в своем арсенале специальные программы, предполагающие предоставление даже второго гражданства взамен на инвестиции. Это, например, Кипр, Мальта, Сент-Китс-Невис, Антигуа и Барбуда. В Европейской стране, разумеется, на быстрое оформление подданства рассчитывать не стоит, а вот на ВНЖ – вполне.

Оцениваем вероятный доход

Будущий доход будет зависеть от текущей и потенциальной (прогнозируемой) ликвидности приобретенного объекта недвижимости. Определить ее зачастую непрофессионалу достаточно сложно.

Это сравнимо с покупкой бытовой техники или автомобиля бывшего в употреблении. С первого взгляда приобретаемая машина или, например, компьютер могут показаться внешне привлекательными и вполне работоспособными, ведь имеющиеся скрытые дефекты разочаруют владельца лишь спустя определенное время.

Что-то подобное иногда происходит и с недвижимостью. Но только скрытые недостатки могут проявиться во время роста или падения цен на рынке недвижимости.

В первом случае наиболее важным показателем является достижение максимальной стоимости, то есть ликвидности, а во втором – сохранение относительно стабильной цены за квадратный метр.

Подсчитывать вероятный доход необходимо заблаговременно
Подсчитывать вероятный доход необходимо заблаговременно

Важно! Прогнозируя вероятный доход при вложениях в недвижимость, важно помнить одно «золотое» правило: инвестиции – это всегда риск, и чем выше последний, тем больше и предполагаемая прибыль.

Данное правило как нельзя актуально при выборе застройщика с целью приобретения первичной недвижимости. Выбрав зарекомендовавшую себя на рынке компанию, инвестор много не выиграет, ведь цены на недвижимость от такого застройщика будут относительно стабильно высокими.

А вот никому не известный предприниматель будет стремиться выиграть сниженной стоимостью, и потенциально вкладчик сможет заработать больше. Однако следует помнить, что сфабрикованного банкротства и иных мошеннических схем еще никто не отменял.

Рассчитаем в качестве примера доход от сдачи квартиры в аренду.

Для этого предположим, что:

  1. Инвестор приобрел объект за 50 тыс. у е;
  2. Ремонт в квартире обошелся в 7 тыс. у е;
  3. Затраты на мебель и иные предметы благоустройства составили 8 тыс. у е.
  4. В результате квартира обошлась вкладчику в 65 тыс. у е.

Если сдавать такое жилье посуточно за 50 у е с предполагаемой загруженностью в 70% (с учетом того, что не каждый день в течение всего года на квартиру будет спрос), то ежемесячная прибыль составит: 30*70/100=21 (дней в месяц квартира будет приносить доход); 21*50=1050 у е (всего прибыль в месяц).

Из этой суммы также следует вычесть:

  • Стоимость коммунальных услуг, которая, допустим, составит 70 у е;
  • Услуги клиринговой компании, частного предпринимателя или просто наемного работника, который будет производить уборку (100 у е);
  • Прочие непредвиденные расходы (50 у е).

В таком случае чистый доход составит 830 у е. То есть дополнительные вложения, которые были потрачены на ремонт и благоустройство, окупятся примерно через 1,5 года (15000/830=18,07). Расчет этот является несколько грубым, но, в то же время, реалистичным.

Что касается окупаемости самого объекта недвижимости, то ее рассчитывать будет не совсем корректно. Ведь, по сути, инвестор в любой момент может продать квартиру или дом, вернув при этом вложенные средства. Причем в большинстве случаев без потерь.

В заключение

Вложения в недвижимость – это покупка актива!

Вкладывайте в недвижимость с умом, и тогда почти любой объект сможет принести вам прибыль. А в случае возникновения сложностей, начинающий инвестор всегда сможет обратиться за помощью к профессионалам.