Инвестиции в недвижимость: как можно вложить деньги и не прогореть
Чтобы деньги оправдывали свое предназначение, принося максимальную пользу своему владельцу, их необходимо не только рационально тратить, но и правильно вкладывать.
Кто-то инвестирует средства в депозиты или вовсе «по старинке» хранит их дома либо, в крайнем случае, в банковских ячейках, а кто-то предпочитает более современные способы заработка на своих же кровно заработанных.
На сегодняшний день, одним из самых перспективных вариантов инвестирования является вложение в недвижимость. Согласно мировой статистике, два прошедших года ознаменовались абсолютным рекордом по количеству инвестиционных сделок с недвижимостью. Объем вложений вырос более чем на 4%, принеся вкладчикам внушительный доход.
Однако такой вариант заработка не только прибыльный, но и рискованный, поэтому к делу следует подойди с умом и пущей осторожностью. И в данной статье мы познакомим новичков с основами инвестиционного рынка недвижимости, рассказав об азах подобного рода вложений.
Выбираем цель вложений
В первую очередь следует упомянуть о целях вложений.
Итак, инвестор может приобретать недвижимость:
- С целью последующей сдачи ее в аренду посуточно либо на длительный срок. В данном случае большую роль будет играть как тип недвижимости (коммерческая либо жилая), так и ее спрос у арендаторов (расположение, наличие удобств, цена аренды и прочее). Вкладчик сможет получать доход от сдачи в аренду за вычетом стоимости обслуживания объекта (коммунальные платежи, например, а также уборка, возможно ремонт) и налогов;
- Для перепродажи. Суть заработка заключается в следующем: инвестор, приобретая объект недвижимости в новострое на определенном этапе возведения дома, включая старт продаж, рассчитывает на рост цены квадратного метра по окончании строительства, который, разумеется, будет, но вопрос только, в каком размере. Здесь важно учесть ряд факторов, таких как надежность застройщика, прогнозируемый рост стоимости, стоящий в зависимости от того же расположения, инфраструктуры и т д.
Иногда инвесторы прибегают и к откровенно спекулятивному варианту вложений, приобретая вторичную недвижимость либо, как вариант, землю на окраинах крупных городов, где обретает популярность коттеджное строительство.
Нередко рост стоимости актива наблюдается вполне внушительный, однако риск, в отдельных случаях, остается крайне высоким. Подробнее к этому вопросу мы еще вернемся ниже.
Выбираем тип недвижимости
Традиционно недвижимость классифицируют на жилую и коммерческую, которая, в свою очередь, может приобретаться как в пределах своей страны, так и за рубежом. Покупка квартир, как инструмент для инвестиций, наиболее прост и понятен даже рядовым гражданам, поэтому популярность такого варианта вложений налицо.
Коммерческие объекты – более сложный вариант инвестирования, но и более прибыльный.
На заметку! Доход от аренды жилой недвижимости варьируется в пределах 5% — 6% годовых, а коммерческие объекты могут приносить от 8% и даже более.
Отдельно стоит остановиться на вложениях в земельные участки. Почему?
- Владельцу не придется тратиться на оплату коммунальных платежей, ремонт как в случае с офисом, квартирой или домом;
- Ставки налога на недвижимость в большинстве стран мира достаточно низкие. Более того, некоторые владельцы имеют право на дополнительные льготы;
- Земля, как правило, стоит меньше коммерческой и жилой недвижимости, да и вложений в последующем толком не требует (на то же обустройство);
- При правильном подходе и верном выборе участка, доход может быть не только высоким, но и скоропостижным. Это иногда происходит при значительном росте стоимости земли, предназначенной под застройку, в удачно выбранном районе.
Скачайте:
Инвестирование в землю имеет и свои минусы. Нельзя не согласиться с тем, что приобретенная земля может попросту остаться невостребованной, причем как у застройщиков, так и лиц, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность.
Тут уж инвестор в лучшем случае останется «при своих», ведь простой объекта будет стоить ему финансово неоправданных налогов.
Что касается зарубежной недвижимости, то это считается одним из самых перспективных вариантов вложений. За рубежом ликвидность объектов достаточно высока. Причем это касается как курортных районов, так и элитных городских кварталов.
Обратите внимание! Часто для инвесторов иностранная недвижимость является не только потенциальным источником дохода, но и резервным жильем. Некоторые страны имеют в своем арсенале специальные программы, предполагающие предоставление даже второго гражданства взамен на инвестиции. Это, например, Кипр, Мальта, Сент-Китс-Невис, Антигуа и Барбуда. В Европейской стране, разумеется, на быстрое оформление подданства рассчитывать не стоит, а вот на ВНЖ – вполне.
Оцениваем вероятный доход
Будущий доход будет зависеть от текущей и потенциальной (прогнозируемой) ликвидности приобретенного объекта недвижимости. Определить ее зачастую непрофессионалу достаточно сложно.
Это сравнимо с покупкой бытовой техники или автомобиля бывшего в употреблении. С первого взгляда приобретаемая машина или, например, компьютер могут показаться внешне привлекательными и вполне работоспособными, ведь имеющиеся скрытые дефекты разочаруют владельца лишь спустя определенное время.
Что-то подобное иногда происходит и с недвижимостью. Но только скрытые недостатки могут проявиться во время роста или падения цен на рынке недвижимости.
В первом случае наиболее важным показателем является достижение максимальной стоимости, то есть ликвидности, а во втором – сохранение относительно стабильной цены за квадратный метр.
Важно! Прогнозируя вероятный доход при вложениях в недвижимость, важно помнить одно «золотое» правило: инвестиции – это всегда риск, и чем выше последний, тем больше и предполагаемая прибыль.
Данное правило как нельзя актуально при выборе застройщика с целью приобретения первичной недвижимости. Выбрав зарекомендовавшую себя на рынке компанию, инвестор много не выиграет, ведь цены на недвижимость от такого застройщика будут относительно стабильно высокими.
А вот никому не известный предприниматель будет стремиться выиграть сниженной стоимостью, и потенциально вкладчик сможет заработать больше. Однако следует помнить, что сфабрикованного банкротства и иных мошеннических схем еще никто не отменял.
Рассчитаем в качестве примера доход от сдачи квартиры в аренду.
Для этого предположим, что:
- Инвестор приобрел объект за 50 тыс. у е;
- Ремонт в квартире обошелся в 7 тыс. у е;
- Затраты на мебель и иные предметы благоустройства составили 8 тыс. у е.
- В результате квартира обошлась вкладчику в 65 тыс. у е.
Если сдавать такое жилье посуточно за 50 у е с предполагаемой загруженностью в 70% (с учетом того, что не каждый день в течение всего года на квартиру будет спрос), то ежемесячная прибыль составит: 30*70/100=21 (дней в месяц квартира будет приносить доход); 21*50=1050 у е (всего прибыль в месяц).
Из этой суммы также следует вычесть:
- Стоимость коммунальных услуг, которая, допустим, составит 70 у е;
- Услуги клиринговой компании, частного предпринимателя или просто наемного работника, который будет производить уборку (100 у е);
- Прочие непредвиденные расходы (50 у е).
В таком случае чистый доход составит 830 у е. То есть дополнительные вложения, которые были потрачены на ремонт и благоустройство, окупятся примерно через 1,5 года (15000/830=18,07). Расчет этот является несколько грубым, но, в то же время, реалистичным.
Что касается окупаемости самого объекта недвижимости, то ее рассчитывать будет не совсем корректно. Ведь, по сути, инвестор в любой момент может продать квартиру или дом, вернув при этом вложенные средства. Причем в большинстве случаев без потерь.
В заключение
Вложения в недвижимость – это покупка актива!
Вкладывайте в недвижимость с умом, и тогда почти любой объект сможет принести вам прибыль. А в случае возникновения сложностей, начинающий инвестор всегда сможет обратиться за помощью к профессионалам.
