Налогообложение объектов недвижимости

В РФ, как и во многих других странах, объекты недвижимости, принадлежащие физическим и юридическим лицам, облагаются особым имущественным налогом. Это касается частных домов, квартир, отдельных помещений (комнат), гаражей, капитальных строений, недостроенных зданий, а также других активов, относящихся к категории недвижимого имущества.

Надо отметить, однако, что наделы земли, пребывающие в собственности граждан или организаций, также считаются объектами недвижимости, но при этом выделяются в обособленную группу, поскольку облагаются отдельным налогом – земельным.

Действующим законодательством РФ четко предусматривается, что обязанность по уплате и перечислению налога на недвижимость в бюджет возлагается исключительно на собственников соответствующих объектов.

Если субъект – гражданин или организация – законно обладает конкретной долей в определенной недвижимости, он также является плательщиком данного налога. При этом способ получения недвижимого объекта в собственность не будет иметь существенного значения.

Необходимо рассмотреть, в каких случаях у собственника – физического или юридического лица – возникает обязанность по уплате налога с принадлежащей ему недвижимости. Важно выяснить, что может являться объектом налогообложения, кто начисляет и уплачивает этот налог, по какой ставке и как рассчитываются налоговые обязательства.

Помимо этого, следует уточнить, в какие сроки уплачивается налог с недвижимых активов. Все эти вопросы имеют огромное значение и требуют детального изучения.

Важно! В РФ вопросы учета/уплаты налога с объектов недвижимости, принадлежащих физлицам (гражданам) или юрлицам (организациям), регламентируются Налоговым кодексом (НК). Активы физлиц облагаются имущественным налогом согласно положениям главы 32 НК. Налогообложение недвижимых активов, пребывающих в собственности юрлиц, регулируется нормами главы 30 НК.

Налогообложение недвижимости граждан: важные особенности

Налог с недвижимых активов, принадлежащих физлицам, устанавливается нормами НК (глава 32), а также нормативно-правовыми актами, издаваемыми органами власти конкретных муниципальных образований.

Надо отметить, что местные органы власти вправе определять ставки соответствующего налога и принципы конкретизации налоговой базы в тех рамках, которые задаются НК, а также предусматривать некоторые льготы для его плательщиков. Такие полномочия муниципалитетов объясняются тем, что имущественный сбор считается региональным налогом.

Налогоплательщики и налогооблагаемые объекты

Если говорить о налоге с объектов недвижимости, принадлежащих физлицам, то его плательщиками являются граждане – законные собственники активов, признаваемых объектами налогообложения.

В НК статья 401 четко определяет, какие активы относятся к налогооблагаемому имуществу:

• квартира, находящаяся в многоквартирном здании;
• отдельное помещение (комната), выделенное в рамках квартиры;
• частный жилой дом;
• недостроенный недвижимый объект;
• единый комплекс объектов недвижимости;
• гараж (как вариант, обособленное место для стоянки автомобиля);
• прочие помещения, сооружения, постройки, здания.

Важно! Объекты общего имущества в многоквартирном здании не облагаются данным налогом.

База налогообложения

Налогооблагаемая база для соответствующих активов вычисляется по кадастровой стоимости. Для некоторых объектов недвижимости, однако, налоговая база может рассчитываться не по кадастровой, а по инвентаризационной стоимости, что также предусматривается нормами НК (статья 402).

Вычисление налоговой базы по так называемой инвентаризационной стоимости недвижимых активов может практиковаться некоторыми регионами до наступления 2020 года – пока власти конкретного региона не примут решение о том, что при вычислениях следует использовать именно кадастровую стоимость.

Налоговым периодом при уплате данного сбора считается календарный год. Базой налоговой считается кадастровая стоимость актива, обозначенная в ЕГРН по состоянию на первый день января того календарного года, который является налоговым периодом.

Однако если налогооблагаемый актив зачисляется в ЕГРН на протяжении налогового периода, базой для такого актива будет считаться его кадастровая стоимость, актуальная на дату внесения надлежащих данных в ЕГРН. Если стоимость налогооблагаемого актива меняется по каким-либо причинам, изменения учитываются при расчете налоговой базы для этого актива с момента внесения в ЕГРН соответствующих сведений.

Статьей 403 НК устанавливаются некоторые особенности, которые следует обязательно учитывать при расчете налоговой базы для некоторых разновидностей недвижимых объектов.

Согласно нормам этой статьи (с третьего по шестой пункт), база налогообложения для некоторых объектов рассчитывается как кадастровая стоимость актива, уменьшенная (сокращенная) на кадастровую стоимость конкретной части его совокупной площади. Этот принцип расчета базы налогообложения детализируется в таблице.

Вычисление налоговой базы:

Важно! Надо отметить, что местные власти могут правомерно увеличивать размеры применяемых вычетов, перечисленных в таблице. Если по факту применения такого вычета база налогообложения становится отрицательной, ей присваивается нулевое значение (для целей расчета данного налога).

Налоговые ставки

Как уже говорилось ранее, власти муниципальных образований могут устанавливать ставки налога в отношении активов (недвижимых). Если база налоговая вычисляется для таких активов на основе кадастровой стоимости, определенные ставки не могут превышать значений, указанных в таблице.

Ставки налога для активов недвижимых:

Разрешается дифференцированный подход к назначению налоговых ставок, зависящий от следующих параметров:

• разновидность территориальной зоны;
• местонахождение недвижимого актива;
• разновидность недвижимого актива;
• кадастровая (инвентаризационная) стоимость актива.

Сумма налога

Налоговая сумма для конкретного недвижимого актива, принадлежащего физлицу, рассчитывается фискальным ведомством по факту завершения очередного налогового периода. Расчет выполняется для каждого объекта в отдельности. В РФ порядок и особенности вычисления налоговых сумм регламентируются нормами статьи 408 НК.

Сроки и порядок внесения налоговых платежей

Налог уплачивается собственником недвижимого актива – налогоплательщиком – в установленный срок – не позднее 1 (первого) декабря того года, который следует за минувшим налоговым периодом. Оплата производится по месту расположения налогооблагаемого объекта.

Основанием для совершения такой оплаты является особое уведомление, адресованное фискальным органом плательщику.

Налогообложение недвижимости организаций: общие принципы

Уплата юрлицами налога на недвижимость регулируется положениями главы 30 НК, а также правовыми актами региональных властей. Законодательные структуры регионов вправе устанавливать такой налог, определяя его ставку в рамках, ограниченных НК, регламентируя сроки/порядок внесения соответствующих платежей.

Помимо этого, субъекты РФ могут определять специфику вычисления базы налогообложения, а также устанавливать льготы, предоставляемые плательщикам этого налога.

Недвижимость юрлиц является объектом налогообложения.

Плательщиками данного налога являются организации (юрлица), обладающие налогооблагаемыми активами. Объектами, подлежащими налогообложению, являются недвижимые активы, учитываемые на хозяйственном балансе юрлица как объекты основных средств.

Это могут быть недвижимые активы, приобретенные и используемые юрлицом на следующих правовых основаниях:

• собственность;
• распоряжение;
• пользование;
• временное обладание;
• управление на доверительной основе;
• внесение (передача) в совместную деятельность;
• получение (приобретение) по соглашению концессии.

Если налог с недвижимости уплачивается юрлицом (организацией), базой налогообложения считается среднегодовая стоимость конкретного актива, являющегося налогооблагаемым объектом (учитывается по остаточной балансовой стоимости).

Для отдельных активов база налогообложения вычисляется как их реальная кадастровая стоимость, обозначенная в реестре ЕГРН на 01.01 того календарного года, который рассматривается как официальный налоговый период. Плательщик, являющийся юрлицом, самостоятельно рассчитывает налоговую базу, руководствуясь нормами НК (речь идет о статьях 376, 377, 378).

Налогообложение недвижимых активов, принадлежащих юрлицам (организациям), рассматривает календарный год как официальный налоговый период. Соответственно, отчетными периодами считаются 1 (первый) квартал, 1 (первое) полугодие, а также девятимесячный период конкретного календарного года.

Однако если налог вычисляется по кадастровой стоимости, отчетными периодами будут являться 1 (первый), 2 (второй) и 3 (третий) кварталы соответствующего календарного года.

Конкретные ставки налогообложения недвижимости для юрлиц регламентируются правовыми актами региональных властей. Максимальная (предельная) величина такой ставки – 2,2%.

Для некоторых активов, предусмотренных статьей 380 НК, может применяться нулевая ставка. Разрешается дифференцированный подход к установлению ставок, учитывающий категорию плательщика и тип налогооблагаемого актива.

Резюме

Налоги с недвижимости в РФ должны уплачивать как физлица (граждане), так и юрлица (организации). Общеобязательные правила, согласно которым определяются и погашаются обязательства по налогам с недвижимых активов, регламентируются нормами Налогового кодекса (НК), правовыми актами местных/региональных органов власти.

Ставки таких налогов могут назначаться местными/региональными властями с учетом общеобязательных требований НК. Они дифференцируются в зависимости от разновидности налогооблагаемого объекта, его месторасположения и некоторых других факторов.

Порядок вычисления налогооблагаемой базы и налоговой суммы прописан в НК. Налоговый период и сроки внесения платежей также регламентируются нормами НК.

Несмотря на общие моменты, налогообложение недвижимости физлиц отличается от порядка расчета/уплаты аналогичного сбора, предусмотренного для организаций. Чтобы не допускать ошибок при вычислении и последующей уплате такого налога, нужно руководствоваться правилами и требованиями, предусмотренными нормами НК и правовыми актами местных/региональных властей.