Долевое строительство – основные понятия, плюсы и минусы, прогнозы

Долевое строительство – это инвестирование денежных средств физическими или юридическими лицами в возведение объектов недвижимости по договору долевого участия между застройщиком и участником долевого строительства.

Застройщик (девелопер) – организация, являющаяся собственником или арендатором земельного участка, на котором будет построен новый дом за счет долей, внесенных участниками долевого строительства.

Участник долевого строительства (депонент) – физическое или юридическое лицо, которое вносит в возведение дома определенную сумму денежных средств с целью получения в будущем готовой квартиры.

Договор долевого участия (ДДУ) – документ, в котором прописываются условия заключения соглашения между застройщиком и участником долевого строительства.

Важно! Законодательство РФ определяет условия и требования к процедуре долевого строительства, а также предусматривает регулирование деятельности самого застройщика и регламентирование документального обеспечения процесса строительства. Все требования прописаны в специальном законе о долевом строительстве под номером 214 от 30.12.2014.

Преимущества долевого строительства

Участие в долевом строительстве достаточно распространено в России, поскольку имеет немало преимуществ.

К ним относятся:

• Простота. Все, что потребуется от инвестора – это заключить договор, по которому он внесет свою долю денежных средств в строительство нового жилья. Далее нужно просто ждать окончания строительства;
• Высокий показатель доходности. Цена готовой квартиры будет значительно выше взноса инвестора на первоначальной стадии постройки дома. Готовую квартиру можно продать, получив доход, как правило, от 25 до 50%. Либо стать владельцем нового жилья за небольшую денежную сумму;
• Гарантированность возврата вложений при негативном развитии экономической ситуации в стране. Жилая недвижимость не обесценивается даже в кризисные периоды, поэтому всегда остается возможность вернуть свой капитал без ощутимых потерь в случае успешного окончания строительства;
• Привлекательность нового жилья. Квартиры в новостройках обладают рядом факторов, делающих их покупку более выгодной по сравнению с приобретением квартир на вторичном рынке:
• Такая недвижимость строится в новых микрорайонах параллельно со строительством в них развитой современной инфраструктуры: школ, детских садов, благоустроенных домов и площадок, специализированных парковочных мест, магазинов, аптек;
• Планировка новых домов и квартир удобнее, чем в старом жилом фонде. Это обуславливается наличием просторных лифтов в подъездах, больших лоджий, прихожих, возможность самостоятельной планировки квартир.

Благодаря этим факторам квартиры в новостройках относятся к ценным активам. После окончания строительства их можно быстро и выгодно продать.

Кроме всех преимуществ долевого строительства его популярность обусловлена также следующими условиями:

1. Долгое время на российском рынке недвижимости наблюдался дефицит жилого фонда. У людей сложилось ощущение постоянного роста цен на квартиры, а, следовательно, и высокой эффективности инвестирования в жилье. Многие стремились вложить имеющиеся сбережения в недвижимость с целью их приумножения в будущем. А долевое строительство обеспечивало еще больший прирост вложений.
2. Стремление защитить свои вложения от инфляционных потерь. Инфляционные процессы воздействуют на стоимость жилья, увеличивая ее. При этом растет и доход от инвестирования в недвижимость. Поэтому данный вид инвестиций не только сохраняет сбережения, но и значительно их преумножает именно в периоды высокой инфляции.

Справка! На этапе роста рынка долевого строительства инвестиции в строящиеся квартиры могли приносить доход до 50%. При этом вложенные средства окупались очень быстро: через два-три года. Это зависело от сроков сдачи жилья: чем меньше сроки, тем быстрее оно приносило доход инвестору. При выборе удачного объекта можно было получить доход, равный потраченной сумме, всего лишь за год. Поэтому вложения в возведение нового дома приносили больше прибыли, чем другие виды инвестирования в недвижимость, в том числе и покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду.

Недостатки долевого строительства

Однако в долевом строительстве существуют определенные риски, которые нужно учитывать при выборе объекта для вложения своих средств.

Среди них можно выделить следующие:

• Банкротство фирмы-застройщика и заморозка строительства объекта, в который вложены деньги;
• Задержка сдачи готовой квартиры в эксплуатацию к установленному в договоре сроку. Многочисленные ошибки в работе застройщика могут привести к срыву сроков сдачи жилья. При этом каждая неделя просрочки сокращает доходность примерно на 0,01%;
• Мошенничество и обман дольщиков. Распространенной ситуацией является получение денег на возведение нового дома недобросовестными застройщиками. В этом случае обманутые инвесторы могут лишиться своих денег, не получив готовой квартиры. Мошенники просто исчезают, оставляя строительство на стадии фундамента или не начав его вовсе. Известны также случаи продажи одной доли нескольким участникам;
• Снос постройки по решению суда. Некоторые застройщики приступают к стройке объекта, не имея на руках всех необходимых документов и разрешений. Это приводит к ликвидации проекта через суд по причине незаконности;
• Отсутствие должного качества строящейся недвижимости. Не все строительные компании производят работу добросовестно с использованием качественных стройматериалов. Дом может иметь значительные дефекты, которые впоследствии снижают цену готовой квартиры, а соответственно, и ожидаемую по ней доходность.

Важно! Для исключения возможных рисков при долевом строительстве необходимо тщательно проверять и анализировать законность документации застройщика в момент заключения договора.

Падение спроса на строящуюся недвижимость в многоквартирных домах

В 2016 году цена на первичный жилой фонд стала падать. Это подтолкнуло к снижению спроса на жилье в рамках долевого строительства.

Люди предпочли покупать чуть более дорогую, но зато надежную недвижимость на вторичном рынке. У застройщиков начался кризисный период, который был обусловлен частым банкротством подрядчиков.

Заказы подрядных организаций резко снизились, а стоимость стройматериалов возросла. Из-за этого многие из них потерпели крах. Застройщики оказались в неприятной ситуации, когда стройка замораживалась на время поиска нового подрядчика.

Кроме того, упала и сама покупательная способность граждан в связи с экономическим кризисом в стране. Спрос на недвижимость в целом снизился, что привело к снижению доходов застройщиков.

Многие застройщики потеряли возможность погашать свои кредитные обязательства перед банками. Количество банкротств строительных компаний стало расти вместе с числом обманутых дольщиков.

Процентное соотношение незавершенного строительства по годам представлено на диаграмме.

Банкротство СУ-155 и Urban Group

В период кризиса в строительной отрасли кроме мелких региональных застройщиков с неэффективными моделями управления и низкой маржой на грани банкротства оказались такие крупные компании, как СУ-155 и Urban Group.

В апреле 2018 года суд признал банкротом крупнейшего российского застройщика СУ-155. С падением спроса на жилье у компании появились серьезные проблемы.

В 2015 году она не смогла выполнять все обязательства перед дольщиками и достроить начатые жилые объекты. С конца 2015 года СУ-155 проходила санацию банком «Российский капитал».

Банкротство СУ-155 произошло по ряду причин:

1. Зависимость от госзаказов привела к тому, что с приходом нового министра обороны процент государственных объектов с 70 снизился до 25 к концу 2015 года. Шойгу отказался от старой системы госзаказов и перешел на систему субсидирования, что сильно ударило по объемам строительства СУ-155.
2. Гонка за большими объемами работ. Потеря главного заказчика в лице Министерства Обороны не поменяла политику компании. Основной целью работы СУ-155 оставалось сохранение объемов строительства на высоком уровне. В результате вся выручка уходила на финансирование новых площадок и поддержание темпов работ. Остановка этого процесса привела бы к цепной реакции, когда все предприятия группы прекратили свою деятельность одно за другим. Это послужило причиной образования кассового разрыва в условиях экономического кризиса и необходимостью использования дорогостоящих кредитов.
3. Большая задолженность перед кредиторами и, как следствие, задержка строительства и сдачи объектов в срок. Компания работала за счет средств подрядчиков, поставщиков, заемных средств банков и вкладываемых долей собственников будущих квартир. Долги СУ-155 росли как снежный ком, и в один прекрасный момент она не смогла договориться с таким количеством кредиторов. У компании остались более 30 тысяч обманутых дольщиков и множество застывших строек.

В настоящий момент банк «Российский капитал» взял на себя обязательства по строительству незавершенных объектов компании в 14 регионах Российской Федерации на сумму около 50 млрд рублей.

Многие дома уже достроены, другие ожидают своей очереди. Из 27,6 тысяч пострадавших дольщиков обязательства выполнены перед 22,3 тысячью человек.

После банкротства СУ-155 последовал крах еще одной серьезной строительной компании Urban Group. Свою деятельность она вела в Московской области.

В группу входило пять юридических лиц, в отношении которых открыто конкурсное производство. В работе компании числилось шесть жилых комплексов, 80 домов на разных стадиях возведения и порядка 20 тысяч дольщиков.

Проценты проданных и построенных квартир Urban Group представлены в таблице:

Причиной краха Urban Group стало падение спроса на недвижимость и также, как и в случае с СУ-155, невыполнение обязательств перед всеми кредиторами.

Государство взяло на себя часть обязательств компании-банкрота, в ближайшем будущем будут достраиваться дома, которые построены на 15-60%. По остальным объектам, находящимся на стадии котлована, планируется выдача компенсаций дольщикам в размере потраченных ими средств и рефинансирование ипотеки по более выгодным ставкам.

Изменения в законодательстве, касающиеся долевого строительства

Банкротство крупных девелоперов подтолкнуло власти к ужесточению контроля за строительным рынком, в частности к ускорению перехода к проектному финансированию при возведении новой недвижимости.

Процентное соотношение застройщиков, находящихся на разных стадиях банкротства, представлено на диаграмме.

1 июля 2019 года вступят в силу поправки в 214-ФЗ, согласно которым новостройки будут возводиться с преимущественным привлечением средств кредитных организаций. На практике это будет означать отмену ДДУ и переход к новой системе проектного финансирования.

Главная цель нововведений

Основной целью поправок станет сокращение числа обманутых дольщиков. Покупатели квартир больше не будут рисковать вложенными деньгами, а приобретать жилье уже в сданном в эксплуатацию доме.

Суть поправок

С июля 2019 года деньги от граждан будут приниматься только на специализированные эскроу-счета. Для каждого участника будет открываться новый счет.

Открытие счетов всегда осуществляется через банк. Поэтому договор долевого участия потеряет свою актуальность в том виде, в котором он существовал до сегодняшнего времени.

Он превратится в трехстороннее соглашение между девелопером, дольщиком и банком. До завершения строительства многоквартирного дома ни один из участников соглашения не будет иметь права на пользование деньгами, хранящимися на эскроу-счетах.

Справка! Эскроу-счет – это условный счет, созданный для учета имущества, денежных средств или документов до наступления определенных условий или выполнения обязательств, установленных договором. Покупатель перечисляет денежные средства на эскроу-счет, а продавец получает право воспользоваться ими после выполнения всех условий договора. Банк выступает в роли независимого посредника (эскроу-агента), который следит за исполнением обязательств.

Новый порядок работы представлен на схеме:

Изменения будут содержать следующие требования и нововведения:

• Чтобы получить разрешение на постройку нового объекта застройщик будет обязан зарегистрировать новое юрлицо, открыть в банке целевой счет, заключить договор страхования своей деятельности;
• При заключении договора с покупателем квартиры на стадии ее строительства, на него в обязательном порядке должен быть открыт эскроу-счет в банке, куда будут зачислены его средства;
• Возведение нескольких объектов одной компанией будет возможно только в случае комплексной застройки;
• Средства покупателей будут застрахованы за счет специального Фонда защиты прав дольщиков.

Причины ухода от долевого строительства

Это:

• Банкротство крупных игроков строительного рынка, которое привело к появлению большого количества обманутых дольщиков;
• Необходимость решения вопросов по долгостроям на государственном уровне;
• Модернизация строительного рынка с использованием примера западной модели, в которой институт долевого строительства отсутствует;
• Несовершенство 214-ФЗ, который фактически не смог предоставить дольщикам стопроцентную гарантию получения нового достроенного жилья и возврата денег в случае заморозки строительства;
• Проблема мошенничества в сфере долевого строительства достигла серьезного масштаба, поэтому ее решение стало возможным только при принятии жестких и кардинальных мер.

Плюсы новой реформы в сфере строительства

Это:

• Привлечение к процессу возведения нового жилья третьей стороны – кредитных организаций. В последующем они должны стать одним из основных регуляторов деятельности девелоперов. Контроль за целевым расходованием денежных средств застройщиками со стороны банков будет жестче, поскольку строящиеся объекты будут являться залогом возврата кредитов;
• Минимизация рисков для покупателей. Финансирование строящихся домов за счет собственных средств застройщиков и кредитов банков решит главную проблему обманутых дольщиков и замороженных строек;
• Государство больше не будет выступать в качестве арбитра в конфликтных ситуациях между дольщиками и застройщиками при возникновении долгостроев, поскольку квартиры будут продаваться только после завершения строительства;
• Уход от долевого строительства приведет к сокращению нагрузки на судебную систему и административные органы. Местные власти освободятся от решения вопросов с обманутыми гражданами;
• Переход к проектному финансированию приведет к тому, что финансово-несостоятельные игроки покинут рынок. Останутся только платежеспособные крупные застройщики.

Негативные последствия отказа от долевого строительства

Это:

• У покупателей квартир больше не будет возможности приобретать более дешевое жилье на начальных стадиях его строительства. Стоимость проектного финансирования будет учитываться в цене квадратного метра, что скажется на цене квартир в новостройках. Она вырастет как минимум на 20-30%. В результате строительный рынок потеряет большую часть потенциальных инвесторов, которые были готовы вкладывать свои сбережения именно в недостроенные объекты;
• Значительная часть застройщиков уйдет с рынка по причине дорогостоящих кредитов. Монополизация приведет к тому, что останутся только крупные компании, выбор для покупателей жилья будет невелик, большинство объектов будут носить однотипный характер. Рынок потеряет небольших игроков, которые могли бы приходить в отрасль с новыми идеями и проектами.

Инвестиции в долевое строительство в той форме, в которой оно сейчас существует, связаны с повышенными рисками. С вступлением в силу новых законодательных изменений в 214-ФЗ ситуация существенно изменится.

Однако переходный период может продлиться от 3 до 5 лет. Поэтому покупатели должны с особой тщательностью подходить к вопросу выбора застройщика. Кроме того, ситуация усугубляется нестабильной экономической обстановкой в стране.

Альтернативные способы инвестирования в недвижимость

Кроме долевого строительства существуют и менее рисковые способы инвестирования в недвижимость.

Для России характерны следующие варианты:

• Покупка квартиры или комнаты для сдачи ее в аренду. Данный способ будет выгоден при приобретении жилья в Москве и Московской области. В этом случае комната может окупиться за 5-10 лет со среднегодовой доходностью 10-20%. Доходность от сдачи в аренду квартиры будет значительно ниже и составит 5% годовых;
• Покупка участка земли. В условиях экономического кризиса земля может дорожать на 15-20%. Она не требует расходов на поддержание ее в надлежащем виде, а затраты на ее содержание минимальны;
• Участие в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости. Участник может вложить любую сумму в пай, после чего он получает право на получение дивидендов от участия в реализуемом проекте.

Подводя итог, следует отметить, что инвестиции в недвижимость могут стать эффективными только в случае использования оптимальных инструментов с развитой правовой базой.